Normaal gesproken, wanneer u onroerend goed verkoopt voor zakelijke doeleinden of voor een grotere waarde verkoopt dan waarvoor u deze oorspronkelijk hebt betaald, is elke winst die u uit de verkoop realiseert onderworpen aan vermogenswinstbelasting. Een ruil van sectie 1031 - ook een uitgestelde belastingaangifte genoemd - biedt u de mogelijkheid om onroerend goed te verkopen en vervangende eigendommen te kopen via een ruilmethode, waardoor u kunt uitstel van het betalen van vermogenswinstbelastingen als gevolg van de eerste verkoop.[1] Hiermee kunt u de verkoopopbrengst in feite herinvesteren zonder extra belastingen te hoeven betalen en kunt u daarom een ​​krachtige geldbesparende tool zijn als u deze correct gebruikt. Dus als u bijvoorbeeld een huurwoning (bijvoorbeeld een appartement) bezit die u wilt verkopen omdat u vergelijkbare woning op een andere locatie wilt kopen (bijvoorbeeld omdat u verhuist of omdat u graag wilt huren) voordeel van een gunstige woningmarkt), kan een 1031-beurs u daarbij helpen terwijl u vermogenswinstbelasting uitstelt.

Deel een van de twee:
Een 1031-uitwisseling uitvoeren

  1. 1 Overweeg professionals in te huren om u te helpen. Om een ​​1031-uitwisseling uit te voeren en de complexiteiten van de relevante bepalingen van de Internal Revenue Code op een veilige manier te doorlopen, moet u ofwel (1) een geavanceerd begrip hebben van de delen van de Code van de Verenigde Staten die van toepassing zijn op belastinguitgestelde uitwisselingen in 1031[2] of (2) zoek een gekwalificeerde professional om u te helpen. Omdat belastingwetten veranderen en periodiek nieuwe belastingregels worden uitgegeven, is uw beste gok voor een succesvolle 1031-uitwisseling het inschakelen van een professional.[3]
    • Een advocaat, belastingspecialist of accountant helpt u niet alleen precies te begrijpen wat u moet doen om een ​​geldige 1031-uitwisseling uit te voeren, maar kunt er ook voor zorgen dat u tijdens het proces geen fouten maakt.
    • Een makelaar in onroerend goed zal ook nuttig zijn, vooral als ze al eerder deel hebben uitgemaakt van een uitwisseling van 1031, en moet weten welke taal in de relevante contracten moet worden ingevoegd om de uitwisseling zo soepel mogelijk te laten verlopen.
    • Zodra u besluit om een ​​1031-ruil uit te voeren, moet u elke professional waarmee u gaat werken tijdens de uitwisseling (dwz uw advocaat, uw makelaar, enz.) Van uw intentie op de hoogte stellen zodat zij u kunnen helpen bij het uitvoeren van de transactie.
  2. 2 Zoek een koper voor het pand dat u wilt verkopen. Deze eigenschap, gewoonlijk de 'afgestane eigenschap' genoemd, omdat dit de eigenschap is die u in ruil voor een andere wilt opgeven, is het onroerend goed dat u in deze transactie zult omruilen voor een ander om vermogenswinstbelastingen uit te stellen.[4] Uw volgende stap is dan iemand te vinden die bereid is uw eigendom te kopen tegen het bedrag waarop u het wilt verkopen.
    • Zodra u iemand hebt gevonden die bereid is uw afgeleverde eigendom te kopen, gaat u een koop- en verkoopovereenkomst aan met de koper.
  3. 3 Voeg een speciale clausule toe aan de koop- en verkoopovereenkomst. Om de 1031-uitwisseling te vergemakkelijken, wilt u speciale taal invoegen die verwijst naar de 1031-uitwisseling in de Aankoop- & Verkoopovereenkomst voor uw afgestane eigendom.[5] U kunt dit zelf doen, als u besluit de overeenkomst alleen op te stellen. Als u de diensten van een advocaat hebt ingehuurd om de transactie te voltooien en de overeenkomst op te stellen, geeft u hem of haar de opdracht om de taal 1031 op te nemen.
    • Deze clausule in de overeenkomst zou iets moeten luiden als: "De koper begrijpt dat het de intentie van de verkoper is om deze transactie te gebruiken als onderdeel van een 1031 Exchange en stemt er hierbij mee in om met de verkoper samen te werken om hetzelfde te bereiken."
    • Dit is belangrijk omdat de koper bepaalde uitwisselingsdocumenten moet ondertekenen om uw 1031-uitwisseling met succes te voltooien.[6]
  4. 4 Selecteer een gekwalificeerde tussenpersoon. Een belangrijk aspect van een 1031-uitwisseling is dat u niet zomaar één eigendom verkoopt en vervolgens de opbrengst van die verkoop gebruikt om een ​​ander te kopen. Integendeel, de verkoop van de afgestane goederen en het kopen van de vervangende woning wordt uitgevoerd als één transactie. Om dit te bereiken, zal u over het algemeen een zogenaamd "Qualified Intermediary" - een externe partij die de fondsen tijdens de uitwisseling behandelt - gebruiken om de transactie uit te voeren.[7]
    • Over het algemeen gebruikt u een bank[8] of een advocatenkantoor[9] als uw gekwalificeerde tussenpersoon.
  5. 5 Een Exchange-overeenkomst aangaan met de Gekwalificeerde Tussenpersoon. Nadat u een Gekwalificeerde Tussenpersoon heeft geïdentificeerd die u wenst te gebruiken, gaat u een Uitwisselingsovereenkomst aan met de Gekwalificeerde Tussenpersoon. Deze overeenkomst stelt de tussenpersoon in staat om de gelden te ontvangen van de verkoop van uw afgestane goederen, deze tegoeden te houden en ze uiteindelijk te gebruiken om uw vervangende eigendom te kopen.[10]
    • De reden hiervoor is dat u, om de voordelen van een uitzetting van 1031 te ontvangen, geen directe controle over de fondsen hebt uit de verkoop van uw afgestane goederen, anders behandelt de IRS dit als een verkoop en daaropvolgende aankoop - niet een uitwisseling 1031.[11]
    • Deze overeenkomst moet bepalen dat u de rechten van de verkoper voor de afgestane goederen en de rechten van de koper voor de vervangende eigendom aan uw tussenpersoon toewijst, zodat deze namens u kan handelen zonder dat u de gelden die bij de uitwisseling zijn betrokken, rechtstreeks beheert.[12]
    • U moet deze overeenkomst aangaan met een Gekwalificeerde Tussenpersoon vóór de sluitingsdatum voor de verkoop van de afgestane goederen.[13]
  6. 6 Identificeer een woning of eigenschappen die u wenst te kopen. Deze eigenschap, gewoonlijk de 'vervangende woning' genoemd, omdat dit het eigendom is dat uw afgestane woning zal vervangen, is de woning die u gaat kopen met de opbrengst van de verkoop van uw afgestane woning om kapitaalwinst uit te stellen belastingen.U moet de vervangende eigendom / eigenschappen schriftelijk identificeren, het document ondertekenen en binnen de termijn van 45 dagen aan uw bevoegde tussenpersoon leveren.[14]
    • U kunt maximaal drie potentiële vervangingsproperty's identificeren, ongeacht hun waarde. Als u meer dan drie vervangende panden wilt aanschaffen, kunt u meer dan drie mogelijke vervangingsproperty's identificeren, op voorwaarde dat de totale marktwaarde van uw geïdentificeerde onroerend goed niet hoger is dan 200% van de verkoopprijs van uw afgestane eigendom.[15]
    • Deze vervangende eigendom / eigenschappen moeten een redelijke marktwaarde hebben die groter is dan of gelijk is aan uw afgestane eigendom, zodat de uitwisseling volledig fiscaal kan worden uitgesteld.[16]
    • Als de vervangende eigenschap echt eigendom is, moet u het straatadres en de naam van de woning in uw schriftelijke identificatie vermelden.
    • U hebt 45 dagen na de verkoop van uw opgegeven eigendom om vervangende eigendommen te selecteren en te identificeren.
  7. 7 Leid uw Gekwalificeerde tussenpersoon om een ​​koop- en verkoopovereenkomst aan te gaan met de verkoper van uw vervangende eigendom. De volgende stap is om uw tussenpersoon een verkoopovereenkomst te laten sluiten met de verkoper van uw vervangende eigendom. Uw tussenpersoon zal, volgens uw Exchange-overeenkomst, de gelden gebruiken die hij heeft ontvangen van de verkoop van uw afgestane eigendom om de vervangende woning te kopen. De verkoper neemt het eigendom over aan u, ontvangt de betaling van de tussenpersoon en ontvangt vervolgens uw vervangende eigendom.[17]
    • Deze koop- en verkoopovereenkomst moet specifieke 1031-talen bevatten, vergelijkbaar met de koop- en verkoopovereenkomst voor uw afgestane eigendom.
    • U moet de omruiling voltooien en de eigendom van uw vervangende eigendom ontvangen binnen 180 dagen na de verkoop van uw afgestane eigendom of de vervaldatum van de aangifte inkomstenbelasting voor het jaar waarin deze woning is verkocht, afhankelijk van welke datum eerder valt.[18]
  8. 8 Bestand IRS-formulier 8824. Nadat u de uitwisseling hebt voltooid om het uitstel van belastinguitstel van de uitwisseling te ontvangen, moet u IRS-formulier 8824-Like-Kind Uitwisselingen invullen en indienen in het belastingjaar waarin de omwisseling heeft plaatsgevonden.[19]
    • Dit formulier is online beschikbaar via de website van de IRS.[20]
  9. 9 Voldoe aan de van toepassing zijnde vereisten voor toestemmingsrapportering. Een Section 1031-uitwisseling is een product van de federale wetgeving. Daarom moet u een dergelijke uitwisseling melden aan de IRS. Bepaalde staten, zoals Californië, hebben ook meldingsvereisten voor 1031 uitwisselingen op hun grondgebied.[21] U moet een aanvullend formulier invullen en indienen om uw 1031-uitwisseling te laten voldoen aan de wetten van uw land.
    • Fiscaal recht is vrij complex en de beste manier om erachter te komen of uw staat een rapportagevereiste van 1031 heeft, is overleggen met een ervaren belastingadvocaat.
    • U kunt ook online naar deze informatie zoeken met behulp van de zinsnede "<> 1031 rapportage "en de resultaten bekijken om te zien of websites van staten formulieren voor rapportagedoeleinden van de staat bieden.[22]

Deel twee van twee:
Problemen met uw 1031-uitwisseling voorkomen

  1. 1 Zorg ervoor dat de uitwisseling plaatsvindt tussen 'like-type' eigenschappen. Om uw 1031-uitwisseling geldig te laten zijn, moet de uitwisseling plaatsvinden tussen eigenschappen van hetzelfde type of hetzelfde type. Kwaliteit of niveau van verbetering van het onroerend goed is geen factor. In het algemeen wordt alle onroerend goed (d.w.z. land en / of gebouwen) als gelijksoortig beschouwd met alle andere onroerende goederen.[23] Enkele voorbeelden die voldoen aan dit soort "like-type" uitwisselingsvereisten zijn onder andere:[24]
    • Ongebruikt land in ruil voor huurwoningen.
    • Een eengezinswoning in ruil voor een huis met meerdere gezinnen.
    • Winkelruimte in ruil voor een hotel.
    • Een boerderij / ranch in ruil voor een golfbaan.
    • Houd er rekening mee dat onroerend goed in de Verenigde Staten nooit vergelijkbaar is met onroerend goed buiten de Verenigde Staten.[25]
    • Als u niet zeker weet of de uit te wisselen eigendommen gelijksoortig zijn of, in dit geval, als u vragen hebt over deze of een van de volgende vereisten, overweeg dan de voordelen van het betalen van een (relatief) klein bedrag voor de advies van een professional in plaats van er later achter te komen dat uw ruil ongeldig was en dat alle eraan verbonden opbrengsten volledig belastbaar zijn.
  2. 2 Wees voorzichtig bij het uitwisselen van persoonlijke eigendommen. Hoewel de eis van "gelijkaardige" vrij klein is als het gaat om onroerend goed, zijn de vereisten voor de uitwisseling van persoonlijk bezit veel strenger.[26] Auto's en vrachtwagens bijvoorbeeld, terwijl beide voertuigen worden gebruikt, worden voor de IRS niet als soort beschouwd.
    • Als u een 1031-uitwisseling overweegt waarbij persoonlijke eigendommen betrokken zijn, moet u advies inwinnen bij een gekwalificeerde belastingadvocaat of accountant over de vraag of het onroerend goed dat u wilt ruilen voldoet aan de eis van soortgelijke aard.
  3. 3 Zorg ervoor dat de eigenschappen die betrokken zijn bij de uitwisseling voldoen aan de gebruikseis van 1031. Voor het ruilen van eigendom via sectie 1031 moeten alle eigendommen die betrokken zijn bij de ruil, worden gehouden voor (1) gebruik in een handels- of bedrijfsactiviteit of (2) investering.[27] Als het eigendom voornamelijk wordt gebruikt voor persoonlijke redenen, zoals een hoofdverblijf of een vakantiehuis, kunt u het niet gebruiken om een ​​1031-ruil te voltooien.
  4. 4 Zorg ervoor dat de eigenschappen die betrokken zijn bij de uitwisseling niet worden uitgesloten. Er zijn bepaalde typen objecten die specifiek zijn uitgesloten van 1031-uitwisselingen en u moet ervoor zorgen dat uw beoogde uitwisseling geen van deze soorten eigenschappen omvat. Zij zijn:[28][29]
    • Voorraad of voorraad in de handel (d.w.z. eigendom dat primair voor verkoop wordt aangehouden).
    • Voorraden, obligaties of bankbiljetten.
    • Andere effecten of schulden.
    • Partnerschapsbelangen.
    • Certificaten van vertrouwen.
  5. 5 Besteed aandacht aan de relevante deadlines. Er zijn twee belangrijke tijdslimieten ingesteld op een 1031-uitwisseling die u moet volgen.Als u zich niet strikt aan deze termijnen houdt, is uw 1031-uitwisseling ongeldig. Het is onwaarschijnlijk dat u op elk van deze deadlines een verlenging kunt ontvangen.[30]
    • Vergeet niet dat u 45 dagen hebt vanaf de datum waarop u de verkoop van uw opgegeven eigendom beëindigt om mogelijke vervangende eigendommen / eigenschappen te identificeren en in het algemeen de uitwisseling binnen 180 dagen na die datum moet voltooien.
    • Deze tijdsschema's omvatten werkdagen, vakanties en weekends.[31]