Of u nu een woning hebt gekocht die specifiek te huur is, of een huis of flat verhuurt waar u eerder woonde, u moet belasting betalen over de huurinkomsten die u het hele jaar door ontvangt. De meeste staten volgen hetzelfde proces voor het berekenen van de belastbare winst op huurwoningen als de IRS doet. Als u vragen of opmerkingen heeft over de belastingen die u mogelijk verschuldigd bent over uw huurwoning, overweeg dan om een ​​ervaren boekhouder of andere belastingprofessional te raadplegen.[1]

Deel een van de drie:
Afschrijving berekenen

  1. 1 Maak een lijst van uw kapitaalgoederen. In fiscaal jargon zijn uw kapitaalactiva items van onroerend goed waarvan u verwacht dat ze langer dan een jaar zullen worden gebruikt.[2][3]
    • Naast de huurwoning zelf, kunnen kapitaalgoederen voor een huurwoning meubels en apparaten in de unit bevatten, evenals kantoor- of bouwmachines en voertuigen.
    • Bomen, struiken of ander groen dat u rondom het pand plant, worden over het algemeen als kapitaalgoed beschouwd. Het land zelf is dat echter niet.
    • Als u niet zeker weet of iets volledig moet worden afgeschreven of volledig moet worden afgeschreven, bedenk dan in hoeverre het zal worden gebruikt en wanneer het zal worden vervangen.
    • Schoonmaakbenodigdheden worden bijvoorbeeld gebruikt totdat ze weg zijn en vervolgens opnieuw worden gevuld of vervangen. Een sofa daarentegen zou een kapitaalgoed zijn. Zittend op het apparaat kan na verloop van tijd slijtage veroorzaken, maar het put de bank zelf niet uit, en u vervangt het meestal niet, tenzij het kapot of vervallen is.
  2. 2 Bepaal uw kostenbasis. Uw kostenbasis is over het algemeen het bedrag dat u voor uw vermogen hebt betaald toen u ze kocht.[4]
    • Als u het actief uitsluitend voor zakelijk gebruik hebt gekocht, is uw basis in dat activum doorgaans het bedrag dat u ervoor hebt betaald.
    • Als u het activum oorspronkelijk voor persoonlijk gebruik hebt gekocht en later hebt omgezet in zakelijk gebruik, is uw basis meestal de reële marktwaarde van dat item op het moment van conversie.
    • Als u bijvoorbeeld meubels voor uw flat hebt gekocht toen u daar woonde, hebt u deze oorspronkelijk gekocht voor persoonlijk gebruik. Wanneer u echter naar een huis verhuist, besluit u om een ​​deel van het meubilair in de flat achter te laten en deze als een gemeubileerd appartement te huren. Uw basis in dat meubilair zou de eerlijke marktwaarde van het meubilair zijn wanneer u het appartement te huur aanbiedt.
  3. 3 Wijs uw kosten toe aan type woning. Het type woning verwijst naar de specifieke componenten van uw huurwoning, evenals naar het gebouw zelf.[5]
    • Meestal is het gebouw of de structuur die u huurt, de afschrijvingsaftrek. Dit zou worden gecategoriseerd als residentieel vastgoed.
    • Een andere categorie van onroerend goed omvat buitenstructuren zoals hekken, maar ook planten of struiken.
    • Uw laatste eigenschapcategorie omvat alle persoonlijke eigendommen die u bij de eenheid huurt, zoals meubels of apparatuur en ander kantoormeubilair of apparatuur die is gekoppeld aan uw verhuuractiviteiten.
  4. 4 Kies de juiste afschrijvingsmethode. Welke afschrijvingsmethode u mag gebruiken, hangt af van hoe het activum is gecategoriseerd.[6]
    • Residentieel vastgoed wordt afgeschreven volgens de lineaire methode over een periode van 27,5 jaar. Met de lineaire methode verdeelt u eenvoudig uw kostenbasis in het onroerend goed met het aantal jaren.
    • Heesters, hekken en ander buitendomein worden afgeschreven volgens de 150% degressieve afschrijvingsmethode over een periode van 15 jaar.
    • Meubilair, apparaten en andere persoonlijke eigendommen worden afgeschreven volgens de 200% degressieve afschrijvingsmethode over een periode van vijf jaar.
    • Voor afwaarderingsdeclaratie vermenigvuldigt u het percentage met de lineaire afschrijvingsberekening. Uw basis in het onroerend goed wordt echter elk jaar aangepast als u de woning in gebruik heeft.
    • De degressieve methode is uiterst ingewikkeld om handmatig te berekenen. Gelukkig heeft de IRS tabellen met percentages die u kunt gebruiken om uw berekeningen eenvoudiger te maken.
  5. 5 Bereken de afschrijving voor elk type woning. Gebruik de afschrijvingstabellen van de IRS om het toegestane percentage af te trekken van uw basis in de woning om het bedrag te vinden dat u elk jaar kunt aftrekken.[7]
    • Afschrijvingstabellen zijn te vinden in IRS-publicatie 946, beschikbaar op https://www.irs.gov/publications/p946/ar02.html.
    • Het vermelde percentage is het bedrag van uw kostenbasis dat u voor dat jaar kunt aftrekken.
    • Als uw kostenbasis bijvoorbeeld in uw huurhuis $ 150.000 is, kunt u elk jaar 27.5 jaar $ 5.455 afschrijven.

Tweede deel van de drie:
Toepasselijke verminderingen claimen

  1. 1 Totaal uw algemene bedrijfs- en kantoorkosten. Over het algemeen kunt u alle onkosten die u hebt gemaakt als gevolg van het huren van uw woning, aftrekken.[8][9]
    • Uw kantoorkosten zijn aftrekbaar net als voor andere bedrijven. U kunt ook de kosten van reizen of maaltijden in verband met uw verhuurbedrijf aftrekken.
    • Verzekeringspremies, evenals eventuele verliezen door diefstal of catastrofale gebeurtenissen zoals overstromingen of branden, zijn over het algemeen ook fiscaal aftrekbaar. U kunt echter meestal niet de volledige kosten van het beschadigde eigendom aftrekken. Dit hangt ervan af of het verlies gedekt was door een verzekering.
    • U kunt bedragen die u voor reparaties hebt betaald, aftrekken, maar zorg ervoor dat uw reparatie niet de grens overschrijdt naar de verbeteringscategorie. Over het algemeen worden uitgaven beschouwd als verbeteringen als ze resulteren in verbetering, herstel of aanpassing van iets aan een nieuw gebruik.[10]
    • Als het dak van uw woning bijvoorbeeld lekt, moet u de beschadigde gordelroos alleen laten repareren of vervangen in plaats van een geheel nieuw dak te krijgen.
  2. 2 Bereken de rente die u hebt betaald. Als de woning hypotheek heeft, kan uw hypotheekrente worden afgetrokken van het bedrag dat u heeft ontvangen.[11][12]
    • Als u een tweede hypotheek hebt afgesloten om verbeteringen aan te brengen aan het onroerend goed, kunt u die rente ook aftrekken.
    • U kunt ook betaalde rente op creditcards aftrekken voor goederen of diensten die zijn gekoppeld aan of worden gebruikt in combinatie met uw huurwoning. Als u bijvoorbeeld voor meubilair ter waarde van $ 3.000 voor uw woning hebt gekocht en een creditcard hebt gebruikt, kunt u de rente die op die aankoop is ingehouden, in mindering brengen.
  3. 3 Vermeld de bedragen die u hebt betaald aan werknemers of onafhankelijke contractanten. U kunt al het geld dat u aan iemand hebt betaald aftrekken om aan uw huurwoning te werken.[13]
    • Zorg ervoor dat u belasting-ID-nummers krijgt voor iedereen die u betaalt om te werken aan uw huurwoning. U kunt het bedrag dat u ze hebt betaald aftrekken.
    • Als u onafhankelijke contractanten inhuurt, moet u over het algemeen formulier 1099-MISC indienen bij de belastingdienst die het bedrag rapporteert dat u ze hebt betaald.
    • Hoewel u niet verplicht bent om het formulier in te dienen als u in de loop van het jaar een aannemer minder dan $ 600 heeft betaald, kunt u die betalingen nog steeds aftrekken van uw belastingen.
  4. 4 Inclusief vergoedingen betaald voor juridische of professionele services. Als u advocaten, accountants of belastingprofessionals hebt gebruikt in verband met uw huurwoning, kunt u hun kosten in mindering brengen.[14]
    • Als u een accountant of belastingprofessional heeft die uw persoonlijke financiën en belastingen behandelt evenals die voor uw huurwoning, vraag hem of haar dan om de factuur op te geven, zodat u weet welk deel van de kosten moet worden toegewezen.
    • U kunt ook alle kosten in rekening brengen die u hebt betaald aan vermogensbeheerders, makelaars of vastgoedbeleggingsadviseurs.

Derde deel van de drie:
Het betalen van huurinkomsten

  1. 1 Download het juiste formulier. Als u een individuele belastingbetaler bent, moet u over het algemeen formulier 1040 Schedule E invullen om huurinkomsten aan de IRS te melden.[15][16]
    • De IRS maakt het formulier online beschikbaar op https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f1040se.pdf.
    • Voordat u het formulier afdrukt en invult, moet u ervoor zorgen dat het is bijgewerkt voor het jaar waarin u een aanvraag indient. De IRS kan van jaar tot jaar wijzigingen aan het formulier aanbrengen.
    • Je kunt ook instructies voor het formulier downloaden op https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040se.pdf. Lees de instructies zorgvuldig door voordat u het formulier invult.
  2. 2 Voer informatie in over uw huurwoning. Over het algemeen moet u het fysieke adres van het huurobject vermelden, het aantal dagen gedurende het jaar dat het onroerend goed werd gehuurd en het type woning dat het is.[17][18]
    • Er is ruimte op het formulier voor maximaal drie huurwoningen. Als u meer dan drie afzonderlijke eigenschappen huurt, moet u aanvullende planningen indienen. Houd er rekening mee dat u ook uw uitgaven voor elke woning moet specificeren.
    • De IRS biedt een lijst met nummers die overeenkomen met het type woning dat u huurt. U zou bijvoorbeeld "1" invoeren als u een enkele gezinswoning verhuurt, zoals een huis of een appartement.
    • Als u meerdere eigenschappen heeft, komt het type overeen met de letter naast het adres. Voer het nummer in dat overeenkomt met het type eigenschap op de regel met dezelfde letter als het adres.
    • Met andere woorden, als u een huis huurt, schrijft u het adres voor het huis op regel A en voert u vervolgens "1" in bij "type eigenschap" op regel A.
    • U moet ook het aantal dagen melden dat het huis te huur was en het aantal dagen dat u persoonlijk het pand gebruikte. Als u bijvoorbeeld een vakantiehuis heeft dat u het grootste deel van het jaar verhuurt, maar uw gezin het gedurende drie weken gebruikt, voert u 21 dagen voor persoonlijk gebruik in.
  3. 3 Bereken uw totale huurinkomsten. Uw totale huurinkomsten zijn hoofdzakelijk het totale bedrag dat u in dat jaar voor het onroerend goed ontving.[19][20]
    • Het formulier heeft kolommen voor inkomsten die overeenkomen met de letters op de adresregel van het huurobject.
    • Als u bijvoorbeeld twee huizen huurt, elk vermeld op lijn A en lijn B, plaatst u de huur die u heeft ontvangen voor woning A in kolom A en de huur die u heeft ontvangen voor woning B op lijn B.
  4. 4 Trek uw uitgaven af. Voer alle aftrekkingen in waarvan u beweert dat ze het bedrag van de huurinkomsten die u hebt ontvangen, verlagen en aan belasting onderhevig zijn.[21][22]
    • Zorg ervoor dat u uw uitgaven in de juiste kolom voor elke woning opgeeft als u meer dan één woning verhuurt.
    • Besteed aandacht aan de IRS-categorieën en vermijd het plaatsen van uitgaven op de verkeerde regel. Als u niet zeker weet wat in bepaalde categorieën moet worden opgenomen, raadpleegt u de beschrijvingen in de instructies in Schedule E.
    • Nadat u alle uitgaven voor elke kolom hebt ingevoerd, telt u de bedragen op die worden vermeld op regel 5 tot en met 19 van het formulier en voert u uw totaal in op regel 20.
    • Wanneer u lijn 20 aftrekt van de huur die u op regel 3 hebt ingevoerd, heeft u uw winst of verlies op uw huur.
  5. 5 Voeg uw winst toe aan de rest van uw inkomen. Het bedrag waarmee uw huurinkomen uw aftrek overtreft, wordt beschouwd als belastbare winst.[23][24]
    • Als u meer dan één woning huurt, moet u al uw winsten en verliezen bij elkaar optellen om uw totale huurinkomsten of verlies te krijgen.
    • Als u bijvoorbeeld een huurinkomen van $ 5.000 op uw condo berekend en een verlies van $ 2.000 op uw strandhuis, zou uw totale huurinkomen $ 3.000 zijn.
    • Zodra u uw totale huurinkomsten of -verlies hebt gevonden, voert u dat nummer in op regel 17 van uw formulier 1040. Het wordt bij uw andere inkomsten gevoegd om uw belastingschuld te bepalen.