Een huis omdraaien betreft het kopen van een relatief goedkoop huis (vaak een afscherming), het opknappen en het met winst verkopen.[1] Het is een onderneming die een aantal risico's met zich meebrengt, evenals een aantal potentieel lucratieve beloningen. Er is ook veel hard werk bezig om een ​​huis klaar te maken voor de markt. Als u geïnteresseerd bent in het omdraaien van een huis, maar niet veel geld hebt voor een aanbetaling, zijn er andere opties waarmee u de huizenmarkt kunt betreden.

Methode één van de zes:
Evalueren van uw financiën

  1. 1 Evalueer uw tolerantie voor risico's. Flipping een huis voor winst gaat gepaard met een aantal kosten, waaronder de home-down-betaling, hypotheek, rentebetalingen, onroerendgoedbelasting, onroerend goed sluitingskosten, inspecties, vergunningen en aannemerskosten.[2] Deze kosten lopen snel op en het omgedraaide huis verkoopt mogelijk niet met winst. Voordat je besluit om door te gaan met het omdraaien van een huis, moet je jezelf afvragen:
    • Wat ga je doen als het huis niet meteen verkoopt? Zou het mogelijk zijn om het huis als een huurwoning te gebruiken, bijvoorbeeld?[3] Als je geen redelijk back-upplan hebt als er iets mis gaat met de verkoop van het omgedraaide huis, wil je misschien je plannen opnieuw evalueren.
    • Zijn de potentiële winsten het risico van een aanzienlijk verlies waard? In 2015 zagen huizen met een prijs lager dan $ 50.000 een negatief rendement. Aan de andere kant leverden huizen met een prijs van $ 100.000 - $ 200.000, een gemiddeld bruto rendement op van 44%.[4] Houd er rekening mee dat de verkoop van een huis waarin u nog nooit hebt gewoond, ook zware belastingbetalingen met zich mee kan brengen, waardoor uw winstmarge aanzienlijk kan dalen.[5]
    • Kunnen uw investeringspartners het risico van een mogelijk verlies doorstaan?
    • Heeft u uw onderzoek gedaan naar lokale vastgoedmarkten, kosten van verbouwing en vergunningen? Om een ​​succesvolle huisflipervaring te hebben, moet je jezelf informeren over lokale huizenprijzen, schooldistricten, verantwoordelijke aannemers en vastgoedreglementen.[6]
  2. 2 Overweeg je vermogen om "zweetgelijkheid" te bieden en de waarde van dat werk. Sweat equity verwijst naar de hoeveelheid waarde die u aan uw huis kunt toevoegen vanwege uw eigen arbeid.[7] Als u bijvoorbeeld een ervaren dakwerker of een erkende loodgieter bent, kunt u misschien zelf een deel van de huisreparaties uitvoeren. Dit verlaagt uw overheadkosten en vermindert het bedrag dat u moet lenen.
    • Zorg ervoor dat u rekening houdt met de hoeveelheid tijd die u aan het omgedraaide huis besteedt. Je tijd heeft ook waarde en een huis flippen kost soms maanden werk.[8] Overweeg of andere manieren om je tijd door te brengen lucratiever of leuker kunnen zijn.
    • Wat nog belangrijker is, zullen de partners die de financiële inzet ophangen van mening zijn dat jouw zweethapitaal enige waarde heeft? Zo ja, hoeveel waarde in vergelijking met hun harde geld?
    • Zorg ervoor dat u zich houdt aan alle lokale voorschriften wanneer u zelf reparaties aan huis uitvoert. Bespreek uw plannen met een vastgoedadvocaat of de plaatselijke regelgevende instantie als u goedkeuring nodig hebt voor bouwwerkzaamheden of reparaties.
  3. 3 Ken uw credit score. Als je zelf geen geld hebt voor een omgedraaid huis, moet je een lening afsluiten om je initiële kosten te dekken. Ongeacht wie uw geldschieter is - een partner, een bank of een particuliere kredietverstrekker - u zult moeten aantonen dat u in staat bent om uw lening terug te betalen. Uw credit score geeft uw krediet geschiedenis weer, uw vermogen om uw leningen af ​​te lossen en uw totale schuldenlast. Hoe beter uw credit score, hoe groter de kans dat u in staat bent om een ​​lening tegen een betaalbare rente te beveiligen.
    • Er zijn een paar verschillende credit ratingsystemen, maar over het algemeen zal uw credit score een getal ergens tussen 300-850 zijn.[9] Hoe hoger je score, hoe beter je kredietwaardigheid.
    • U kunt om de 12 maanden een gratis rapport met uw credit score krijgen door naar https://www.annualcreditreport.com/index.action te gaan.
  4. 4 Verbeter uw credit score. Als uw credit score te laag is om leningen te kunnen krijgen voor een huis flipping onderneming, wilt u misschien wat tijd nemen om uw credit score te verbeteren. Dit kan enige tijd duren, maar het kan op de lange termijn de moeite waard zijn. Bovendien, hoe beter uw credit score is, hoe waarschijnlijker het is dat u in staat zult zijn om een ​​mogelijk verlies te overzien van house-flipping. Om uw credit score te verbeteren, kunt u:
    • Betaal je schulden tijdig af. Als je geen goede geschiedenis hebt van het aflossen van je schuld, kun je geen fatsoenlijke lening krijgen voor een omgedraaid huis.[10]
    • Houd uw totale schuldenlast tot een minimum beperkt. Vermijd zo veel mogelijk het saldo op uw creditcard.[11]
    • Alleen kredietlijnen hebben als dat absoluut noodzakelijk is. Heb niet meer creditcards dan u nodig heeft voor uw dagelijks leven.[12]
    • Bescherm uw identiteit. Controleer uw creditcardtransacties en uw kredietwaardigheidsbeoordeling om ervoor te zorgen dat uw identiteit niet door een dief of een hacker is gestolen. Neem redelijke veiligheidsmaatregelen om uw informatie te beschermen. Meld u bijvoorbeeld niet aan bij uw online banksysteem, tenzij u zich op een beveiligd, met een wachtwoord beveiligd netwerk bevindt.[13]
  5. 5 Praat met een financieel adviseur. Een financieel adviseur zal in staat zijn om naar uw huidige financiële situatie te kijken en u helpen te bepalen hoeveel risico u zich kunt veroorloven om aan te nemen als onderdeel van een woninginjectie. Een financieel adviseur kan u misschien ook helpen met het bedenken van een plan om uw uitgaven te voldoen, zelfs als uw omgedraaid huis veel tijd nodig heeft om te verkopen of extra reparaties vereist.
  6. 6 Maak een businessplan. Om een ​​huis succesvol om te gooien, moet je beslissingen nemen op basis van logica en onderzoek, niet op basis van je emoties. Voordat u begint met het vinden van een geldverstrekker en het kopen van een huis, is het verstandig om een ​​degelijk bedrijfsplan op zijn plaats te hebben.Dit plan moet u op de goede weg houden om een ​​verstandige investering te doen en uw potentiële kredietverstrekkers en partners vertrouwen te geven dat u winst kunt maken. Uw bedrijfsplan moet het volgende omvatten:
    • Een maximale aankoopprijs van het huis dat u gaat omkeren.
    • Een lijst met gevraagde buurten waar u uw zoekopdracht wilt targeten. Besteed bijzondere aandacht aan schooldistricten, veiligheid in de wijk en nabijheid van voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer.[14]
    • Maximale kosten van reparaties en verbouwingen die u zich kunt veroorloven.
    • Een lijst van betrouwbare, betaalbare en erkende aannemers die met succes reparaties kunnen uitvoeren.
    • Een redelijke schatting voor de After Repair Value (ARV) van de omgekeerde woning. Idealiter zal de initiële verkoopprijs niet meer dan 70% van de ARV van het huis bedragen.[15]
    • Een idee van wie uw koper is en wat hij wil. Zal uw koper waarschijnlijk een gepensioneerd echtpaar zijn? Een jonge ondernemer? Een echtpaar met kinderen? Afhankelijk van de buurt, willen je potentiële kopers heel verschillende dingen uit een huis. Overweeg wie je waarschijnlijke koper zal zijn en wat ze misschien uit hun huis nodig hebben. Als u bijvoorbeeld een woning in een wijk met een geweldig schooldistrict wilt omdraaien, kunt u overwegen een verbouwing te maken die rekening houdt met jonge kinderen.[16]
    • Een specifieke koper. In sommige gevallen kun je een koper in de juiste volgorde plaatsen voordat je het huis omdraait. In dit geval zijn uw risico's veel lager, evenals uw overheadkosten.[17]
    • Een plan voor het terugbetalen van uw lening als er iets misgaat. Draai geen huis om, tenzij u uw uitgaven kunt betalen, zelfs als er iets mis zou gaan met uw verkoop. U kunt bijvoorbeeld een koper laten overkomen, of misschien ontdekt u een probleem met de fundering van het huis. Bouw een marge in voor fouten in uw bedrijfsplan en denk brainstorm over mogelijke manieren om een ​​vertraging in de verkoop van het huis of onverwachte uitgaven te voorkomen.

Methode twee van zes:
Een partner zoeken

  1. 1 Zoek een investeringspartner. De meest gebruikelijke manier voor onervaren huisvinnen om de markt te betreden, is om een ​​investeringspartner te vinden. Dit is vooral belangrijk voor degenen die niet over het geld beschikken voor de aanbetaling of eerste reparaties.[18] Een investeringspartner levert een deel van of alle opstartmiddelen in ruil voor een deel van de winst.[19]
    • U zou kunnen overwegen om een ​​partner te vinden die veel liquide middelen heeft, maar geen interesse heeft om het legwerk te doen voor het kopen of overspuiten van een woning. Terwijl uw partner het geld levert, levert u de knowhow en de arbeid.[20]
  2. 2 Netwerk actief. Om een ​​investeringspartner te vinden, zou u een aantal persoonlijke en professionele contacten in uw gemeenschap moeten ontwikkelen. Spreek het woord dat u geïnteresseerd bent in een investeringsmogelijkheid met een partner. Enkele manieren waarop u potentiële partners kunt vinden, zijn onder meer:
    • Onderzoek naar actieve vastgoedbeleggers. Neem contact op met succesvolle, ervaren vastgoedbeleggers die misschien overwegen om een ​​kans op u te nemen.
    • Lid worden van een vastgoedbeleggingsclub. Veel lokale gemeenschappen hebben plaatselijke afdelingen van vastgoedbeleggingsclubs. Zodra je lid bent geworden, heb je toegang tot de lokale bevolking die jouw interesses en enthousiasme deelt.[21]
    • Lid worden van een meetup-groep. Meetup-groepen zijn sociale clubs met soms specifieke thema's, waaronder onroerend goed. Gebruik een meetup-groep om je sociale netwerk uit te breiden.
    • Het verspreiden van het woord onder familie en vrienden. Bespreek uw droom van huizen omdraaien met degenen die al in uw sociale netwerk zitten, zoals familie, vrienden en collega's. Ze kunnen u mogelijk in contact brengen met anderen die uw interesses delen of die willen investeren in onroerend goed.
    • Creëren van uw eigen vastgoedbeleggingsclub. Als je buurt nog geen vastgoedbeleggersclub heeft, kun je je eigen hoofdstuk vormen.[22] Adverteer op Craigslist en via meetup-websites om gelijkgestemde individuen te vinden.
  3. 3 Raadpleeg een advocaat. Wanneer u een investeringspartnerschap aangaat, is het belangrijk dat u niet alleen vertrouwt op mondelinge overeenkomsten. Zorg ervoor dat alle transacties worden weergegeven in een ondertekend contract. Raadpleeg een bedrijf of onroerend goed advocaat om ervoor te zorgen dat beide partijen tevreden zijn met de regeling. Zorg dat je van tevoren traint:
    • Wie dekt welke kosten
    • Hoe de winst zal worden verdeeld
    • Wie dekt potentiële schulden en verplichtingen
    • Wie neemt bepaalde taken op zich (zoals aannemers inhuren)
    • Let op beveiligingswetten die de promotie van investeringen reguleren, evenals de mogelijkheid van rechtszaken tegen beleggers als gebeurtenissen niet plaatsvinden zoals gepland
  4. 4 Neem het één deal tegelijk. Sommige vastgoedpartnerships werken spectaculair; anderen falen volledig. Sluit jezelf niet langdurig af in een partnerschap voordat je weet hoe goed je samenwerkt met je partner. Neem in plaats daarvan één huis tegelijk en evalueer of uw partnerschap de potentie heeft om een ​​sterke en duurzame te zijn.[23] Houd er rekening mee of de financiële return werkte zoals verwacht.

Methode drie van zes:
Een lening met een hard geld veiligstellen

  1. 1 Onderzoek harde geldschieters. Een hard geldschieter is een bedrijf dat geld van particulieren leent tegen één rentevoet en dat geld leent aan andere particulieren tegen een veel hogere rentevoet.[24] Er zijn veel bedrijven die gespecialiseerd zijn in het financieren van investeringen in onroerend goed, zoals omgedraaide huizen.[25] Gebruik uw sociale netwerk of internet-directory's om een ​​geldschieter bij u in de buurt te vinden.
  2. 2 Herken de extra kosten van leningen met hard geld. Een lening met een hard geld is waarschijnlijk de gemakkelijkste lening om te beveiligen voor een nieuwe flipper die niet veel liquide middelen heeft. Het is echter ook een van de risicovollere opties.[26] De rentetarieven van hard-geldleningen zijn over het algemeen veel hoger dan typische bankhypotheken van 8-15%.Dit kan je potentiële winst uit een omgedraaid huis serieus nemen.[27]
  3. 3 Verzamel uw financiële documenten. Voordat een geldschieter je het geld uitleent, moet je hem belangrijke informatie geven over je financiële stabiliteit en je plannen om de woning om te gooien.[28] Ze zullen waarschijnlijk uw belastingaangifte, kredietwaardigheid en loonstrookjes willen onderzoeken. Houd uw documenten bij de hand om uw geldschieter te laten zien dat u een waardevolle beleggingsmogelijkheid voor hen bent.
  4. 4 Betaal een initiële vergoeding van 2-10%. Een andere extra kost van hard geldleningen is de initiële vergoeding, vaak aangeduid als 'punten'. De meeste kosten liggen tussen 2-10% van de hypotheekkosten van het huis dat u gaat spiegelen. Dit geld biedt uw geldschieter enige zekerheid en dient als een demonstratie van uw financiële levensvatbaarheid.[29]
  5. 5 Draai het huis snel om. De meeste leningen met hard geld zijn beperkt tot aankoop en rehabilitatie van onroerend goed of bouw en kunnen zes tot 24 maanden duren. Hard geldleningen zijn vanwege de hoge kosten niet geschikt voor investeringen op langere termijn. Het is het beste om leningen met hard geld te gebruiken voor gebouwen die u snel kunt omdraaien om ervoor te zorgen dat u geen hoge rente betaalt.[30]

Methode vier van de zes:
Het beveiligen van een privélening

  1. 1 Overweeg een particuliere geldschieter. Een particuliere kredietverstrekker is een persoon met geld om geld te sparen die bereid is om u geld te lenen tegen een vooraf bepaalde rentevoet.[31] In tegenstelling tot een vastgoedpartner die de winst met u opsplitst, zal een particuliere geldverstrekker u gewoon een rente in rekening brengen voordat u het geld krijgt. In veel gevallen zijn de rentetarieven voor een particuliere kredietverstrekker lager dan die voor een geldschieter met een hard geldbedrag. Het is echter mogelijk dat een particuliere geldschieter moeilijker te vinden is.[32]
  2. 2 Tik op uw sociale netwerk voor geldschieters. In veel gevallen kunt u een particuliere geldschieter vinden via uw eigen sociale netwerk. Als u weet van een familielid, vriend of collega die alleen contant geld heeft, kunt u dit geld lenen en rente betalen. In een ideaal scenario wint iedereen: uw geldverstrekker kan wat extra rente verdienen en u kunt winst maken met uw omgedraaide huis.[33]
  3. 3 Wees alert op mogelijke risico's. Als u een particuliere geldschieter gaat beveiligen, zorg er dan voor dat zowel u als uw geldschieter zich bewust zijn van de potentiële risico's van deze transactie. Bedenk wat er kan gebeuren als je niet profiteert van het omgedraaide huis. Kun je nog steeds je rentebetalingen doen? Denk goed na over uw opties voordat u een particuliere geldschieter zoekt. Om uw relatie met die persoon te behouden, moet u ze tijdig terugbetalen.
  4. 4 Vergeet niet dat vertrouwen de sleutel is. Maak geen gebruik van een particuliere kredietverstrekker als u ermee wilt blijven werken.[34] Vertrouwen is het belangrijkste ingrediënt van particuliere leningen, en je moet aantonen dat je het einde van de afspraak kunt volhouden. Als u succesvol bent, is uw particuliere kredietverstrekker misschien bereid om u te helpen toekomstige investeringen in onroerend goed te financieren.

Methode vijf van zes:
Het beveiligen van een banklening

  1. 1 Vraag uw bank om een ​​lening. Deze optie is minder waarschijnlijk tijdens je eerste huis-flipping-ervaring, maar het is het proberen waard. Als u een goed krediet en een solide businessplan hebt, kan uw bank u misschien een lening verstrekken om een ​​huis te kopen om te spiegelen. Deze rentetarieven zullen waarschijnlijk hoger zijn dan een doorsnee hypotheek met een aanbetaling van 20%, maar ze zullen waarschijnlijk lager zijn dan veel leningen met een hard geldbedrag.[35]
    • Een bank leent eerder bouwfondsen als u een duidelijk pandrecht op het onroerend goed kunt geven.
  2. 2 Bespreek uw bedrijfsplan met uw bank. Als u enige hoop hebt op het veiligstellen van een banklening, heeft u een solide businessplan nodig. Zorg ervoor dat u uw onderzoek met uw bank bespreekt om te zien of zij u een waardevolle investering vinden.

Methode Zes van de zes:
Uw eigen middelen gebruiken

  1. 1 Evalueer uw huidige activa. Zelfs als je niet veel liquide contanten hebt om een ​​huis te spiegelen, kun je nog steeds activa hebben waarmee je kredietlijnen kunt krijgen om goedkoop een huis te kopen waar je kunt spiegelen.[36] Bestudeer uw eigen huis, uw pensioenrekeningen en uw kredietlimieten om te zien of een van deze kan worden gebruikt voor een aanbetaling.
  2. 2 Tik op je IRA. Een IRA (Independent Retirement Account) is een pensioenvoertuig. Er zijn ernstige belastingboetes voor het opnemen van geld vóór de leeftijd van 59.5. Er zijn echter uitzonderingen voor first-time huizenkopers. U kunt tot $ 10.000 van uw IRA gebruiken om een ​​huis te kopen. Bespreek deze optie met uw financieel adviseur om ervoor te zorgen dat u het geld goed gebruikt en dat u geen boetes oploopt.[37]
    • Houd er rekening mee dat het opnemen van geld uit uw IRA het groeipotentieel op lange termijn van deze pensioenrekening kan schaden. Pas op voor de risico's die gepaard gaan met het te vroeg verminderen van uw pensioenrekeningen.
  3. 3 Overweeg een Home Equity-kredietlijn. Een kredietlijn voor thuisvermogens (of HELOC) is een potentiële optie voor u als u al een stuk onroerend goed bezit. Een HELOC biedt je een snelle bron van contanten en je hoeft alleen rente te betalen over het geld dat je leent van de HELOC.[38] U hebt bijvoorbeeld een HELOC die $ 75.000 waard is. Maar als je $ 10.000 van dat bedrag leent, betaal je alleen rente op het bedrag van $ 10.000.[39]
    • Wees heel voorzichtig met je HELOC: als je je lening niet tijdig terugbetaalt, loop je het risico je huis te verliezen.[40]
    • Houd er rekening mee dat de HELOC-rentetarieven mogelijk hoger zijn dan die van particuliere geldverstrekkers.
  4. 4 Overweeg om creditcards te gebruiken. Creditcards zijn een andere bron van snel contant geld, zolang u van plan bent ze heel snel af te lossen. De rentetarieven op creditcards kunnen zeer hoog zijn op 18-20%. U plaatst echter geen van uw andere activa in gevaar, zoals u zou doen met een HELOC.U kunt overwegen creditcards te gebruiken voor aankopen met een lagere inzet tijdens het omkeren van een huis, bijvoorbeeld om bouwmaterialen te kopen in een winkel voor huishoudelijke artikelen.[41]