5 manieren om uit een lease te komen | Antwoorden op al uw "Hoe?"

Op een gegeven moment moeten de meeste mensen die woningen huren een manier vinden om uit een lease te komen. Misschien heb je een nieuwe baan op een andere locatie. Of misschien is uw huisbaas een nachtmerrie en uw woning is niet wat het in eerste instantie leek te zijn. In veel gevallen moet u een boete betalen om uit de lease te komen, maar in andere gevallen kunt u deze boete vermijden. Sommige manieren om uit een lease te komen zijn legaal en sommige niet. Maak uzelf vertrouwd met al uw opties voordat u actie onderneemt en verbreek nooit de wet.^[1]

Methode één van de vier:
Een verblijf beweren als onbewoonbaar

1 Onderzoek uw lokale verhuurder-huurder wetten. U kunt niet gedwongen worden om in een huisvestingssituatie te blijven die gevaarlijk is of aanzienlijk verschilt van wat u in uw leaseovereenkomst gegarandeerd was. In de Verenigde Staten heeft elke staat wetten die een schets vormen impliciete garantie van bewoonbaarheid. Dit is geïmpliceerd in elke residentiële lease (niet van toepassing voor commerciële lease) en vereist dat verhuurders een minimumstandaard voor een veilige, sanitaire en bewoonbare staat bieden.^[2]
- De basisvoorwaarden vereist door de wet zijn over het algemeen vergelijkbaar. Meestal moet de woning beschikken over een veilig elektrisch systeem, drinkbaar water, sluizen, operationeel rioolstelsel, een systeem voor het verwijderen van vuilnis en een rookmelder. De woning mag geen plaag van ongedierte hebben, zoals insecten of knaagdieren.
- Specifieke voorschriften kunnen per staat verschillen. Bekijk Nolo's database van de wetgeving van de eigenaar van de staat voor informatie in uw land.^[3] Een korte versie van statuten voor statelijke bewoonbaarheid is beschikbaar via Landlord.com.^[4]
2 Inspecteer uw woning en zijn omgeving. Om te bepalen of uw huisbaas de garantie van bewoonbaarheid schendt, inspecteert u uw woning en de omgeving. In een flatgebouw is de verhuurder verantwoordelijk voor de gedeelde openbare ruimtes en individuele woningen. Zoek naar omstandigheden die gevaarlijk zijn voor het leven, de gezondheid of de veiligheid, zoals kapotte trappen of leuningen, slechte verlichting of tekenen van criminele activiteiten. Deze kunnen de garantie van bewoonbaarheid schenden.
- U kunt niet verantwoordelijk zijn voor het veroorzaken van deze problemen. Als je raam bijvoorbeeld kapot is omdat je er een honkbal door hebt gegooid en je hebt niet betaald om het te laten repareren, dan schendt die situatie de garantie van bewoonbaarheid niet.
- Zijn er gebroken ramen of deuren? Zijn er blootgestelde, scherpe randen op houtwerk of glas?
- Bevat het een onverminderd loodrisico of ander giftig materiaal?^[5]
- Zijn vitale voorzieningen - bijvoorbeeld toiletten, warmte, elektriciteit, water, koelkast - operationeel?^[6]
- Gaan ongedierte terug, hoe schoon je verblijf ook blijft?
- Zijn er schadelijke geuren in de lucht door rioleringslekken?
- U kunt ook zoeken naar problemen buiten uw woning. Wordt de parkeerplaats / het gebied verwaarloosd? Als er poorten zijn, worden ze dan onderhouden? Verschilt het gebouw aanzienlijk van wat u werd getoond voordat u een huurcontract tekende?
3 Geef uw huisbaas de mogelijkheid om deze problemen op te lossen. U moet uw huisbaas een eerlijke kans geven om de problemen te verhelpen. Je kunt niet zomaar je woning verlaten en deze problemen later noemen. Als uw huisbaas de problemen niet binnen een redelijke termijn oplost, moet u gewoon uw huurovereenkomst beëindigen.^[7]^[8]
- Om te bewijzen dat uw huisbaas niet binnen een redelijke termijn op de bewoonbaarheidsproblemen heeft gereageerd, moet u bereid zijn aan te tonen dat de verhuurder kennis had van het defect of noodzakelijke reparaties en verzuimde te handelen.
4 Geven schriftelijke kennisgeving van de gebreken aan uw verhuurder wanneer u ze ontdekt. Stuur een kopie per aangetekende post en vraag om een ontvangstbewijs zodat u kunt aantonen dat uw verhuurder uw klacht heeft ontvangen. Bewaar een kopie van alle communicatie voor uw administratie. Maak waar mogelijk foto's van de defecten. Deze records kunnen u later helpen om te bewijzen dat de eigenaar nalatig is.^[9]
- Verhuurders kunnen ook worden onderworpen aan "constructieve kennisgeving" van de noodzaak van reparatie. Dit betekent dat de verhuurder moet weten of had kunnen weten over een duidelijk probleem door regelmatig onderhoud of bezoeken aan het onroerend goed.
5 Stel een redelijke deadline in om de problemen op te lossen. Wat een "redelijke tijd" is, varieert per situatie en per staat. Als u bijvoorbeeld een verhuurder in de zomer laat weten dat de oven niet werkt, is het niet redelijk om hem of haar 24 uur te geven om te voldoen omdat het niet hebben van de oven op dat moment geen ernstige bedreiging vormt voor de bewoonbaarheid. Als u echter midden in de winter dezelfde klacht indient, zou u gerechtvaardigd zijn een onmiddellijke reparatie te verwachten.^[10]
- Geef een specifieke deadline aan in uw kennisgeving en maak duidelijk dat als de verhuurder de reparaties niet naar tevredenheid aan de opgegeven datum voltooit, u uw leaseovereenkomst niet langer in acht neemt.
- Zorg ervoor dat de datum die u uw huisbaas geeft hem of haar voldoende tijd geeft om de aandoening daadwerkelijk op te lossen. U zou bijvoorbeeld uw brief niet op maandag moeten opsturen met de mededeling dat alle reparaties voor dinsdag moeten zijn uitgevoerd. In veel staten moet u minimaal 1-2 weken toestemming geven voor reparaties.^[11]
- Begrijp dat als u uw lease te snel verlaat, u voor de rechter kunt worden gebracht. Verlaat uw lease niet totdat u uw verhuurder de kans heeft gegeven om problemen op te lossen.
6 Laat je huis inspecteren. Als uw huisbaas de noodzakelijke reparaties weigert of vertraagt, overweeg dan om uw huisvestingsinspecteur uw woning te laten inspecteren. De inspecteur kan een objectief verslag geven van problemen met het onroerend goed en kan effectiever zijn in het overtuigen van uw huisbaas om te handelen.^[12]
7 Vergeet niet dat de garantie van bewoonbaarheid van toepassing is ernstig alleen problemen. Een ernstig probleem is een probleem dat ernstig ongemak of gevaar voor de bewoner veroorzaakt.^[13]
- Bijvoorbeeld, geen warmte hebben in de winter of stromend water zijn voorbeelden van ernstige problemen.Een verfkleur waar je niet blij mee bent, is geen serieus probleem.
- Als uw woning aanzienlijk verschilt van wat u was beloofd toen u uw huurovereenkomst tekende, kunt u mogelijk een schending van het bewakingsbevel claimen. Als u bijvoorbeeld een appartement met een werkende kachel en koelkast te zien krijgt en uw appartement had geen van beide wanneer u verhuisde, dat is een aanzienlijke overtreding die van invloed is op uw vermogen om in de woning te wonen.
- Lichte variaties komen niet in aanmerking voor deze garantie. Als u bijvoorbeeld een eenheid met beige muren hebt gekregen en een eenheid met bruine muren hebt gehuurd, is dit een overlast, maar geen gevaarlijke situatie.

Methode twee van vier:
Werken met uw verhuurder

1 Ken uw lease toe. Toewijzen lijkt erg op subleasing, maar subleasing is slechts tijdelijk en meestal voor een korte periode. Met subleases is de oorspronkelijke huurder bedoeld om terug te keren naar de woning.^[14] Wanneer u uw lease toekent, ondertekent u permanent uw verblijf bij een andere huurder. Verhuurders geven de voorkeur aan een lease-opdracht boven een onderhuur.^[15]
- Adverteer uw vermelding en bedenk een handvol namen voor uw verhuurder. Op deze manier kan uw verhuurder de beste kandidaat kiezen om op zijn of haar eigendom te wonen.
- Zowel u als de rechtverkrijgende zijn verantwoordelijk voor de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. U kunt uw verhuurder vragen om u schriftelijk van deze verantwoordelijkheden te ontslaan. Zorg ervoor dat u, de nieuwe huurder en uw verhuurder allemaal een document ondertekenen waarin staat dat de nieuwe huurder nu verantwoordelijk is voor het betalen van huur en dat u bent vrijgesteld van enige verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst.
- Als u geen overeenkomst met de nieuwe huurder ondertekent, kunnen zij de woning verlaten en bent u nog steeds verplicht om de onbetaald gebleven huur te betalen en eventuele schade te dekken.
- Als uw verhuurder willens en wetens huur accepteert van de rechthebbende, is hij / zij over het algemeen verplicht om een huurovereenkomst te honoreren, zelfs als hij / zij hiervoor geen toestemming heeft gegeven.
- Als uw verhuurder niet toestaat dat een nieuwe huurder uw betalingsverplichting volledig zal vernietigen als de nieuwe huurder niet betaalt, zorg er dan voor dat u een afzonderlijke overeenkomst met de nieuwe huurder ondertekent. Hoewel u nog steeds aansprakelijk bent jegens uw verhuurder voor elke onbetaalde huur, kunt u de nieuwe huurder aanklagen voor de onbetaalde huur.
2 Werk met uw verhuurder aan een overeenkomst. Het zal u misschien verbazen dat uw verhuurder bereid is om met u samen te werken en u te helpen. Alvorens bruggen te verbranden, is het het beste om een eerlijk en rechtlijnig gesprek te voeren. Vooral als u in een gebied woont met veel vraag naar verhuur, is uw verhuurder misschien bereid om u gewoon uit de slaap te laten. Het doet nooit pijn om te vragen!
- Leg je situatie uit. Als u bijvoorbeeld een nieuwe baan hebt gekregen of als uw gezin groeit, kan uw verhuurder sympathiek zijn voor uw nieuwe situatie en akkoord gaan om u uit de lease te laten.
- Bied aan om de volgende huur van één of twee maanden te betalen om hun cashflow te helpen. Dit geeft hem of haar meer tijd om een huurder te vinden, of om de woning te renoveren, zodat ze hun inkomsten kunnen verhogen.
- Bovendien, voor een vergoeding (meestal een maand huur) zullen veel verhuurders u helpen iemand te vinden die uw leaseovereenkomst voor de rest van de leaseperiode toewijst.
- Als u uw huisbaas niet kent, is dat geen goed teken. Als verzoeken om informatie worden ingewilligd met weigering of stilte, overweeg dan om uw huurovereenkomst te beëindigen op basis van hun gebrek aan reactievermogen en duidelijkheid.
- Maak een schriftelijke overeenkomst, bij voorkeur notarieel. Mondelinge afspraken zijn heel moeilijk te bewijzen in de rechtbank, mocht er iets misgaan.^[16]
3 Help uw huisbaas een nieuwe huurder te vinden. De meeste verhuurders aarzelen om iemand uit een lease te laten gaan omdat ze het gevoel hebben geld te verliezen tijdens het zoeken naar een nieuwe huurder. Je kunt hun aarzeling verminderen door een huurder te helpen om je te vervangen als je weggaat.
4 Herinner uw huisbaas eraan dat zij de plicht hebben om opnieuw te verhuren. In de meeste staten hebben verhuurders de verplichting om "schade te beperken" wanneer een huurovereenkomst wordt verbroken. Dit omvat de verantwoordelijkheid voor hen om een woning opnieuw te huren als u een huurcontract vervroegd verlaat.^[17]
- Als u bijvoorbeeld uit een huurovereenkomst wilt stappen die nog vijf maanden te gaan heeft, kan uw verhuurder de woning niet zomaar voor die vijf maanden leeg laten staan en u vervolgen voor achterhuur. Hij / zij moet redelijke stappen ondernemen om de woning opnieuw te verhuren.^[18]
- Als uw verhuurder de woning moet huren voor een lagere prijs dan uw huur, bent u waarschijnlijk verantwoordelijk voor het betalen van het verschil. Als het een paar weken duurt voordat de verhuurder een nieuwe huurder heeft gevonden, wordt u waarschijnlijk gevraagd om een pro rata huur te betalen voor die weken.^[19]
- Als u een andere huurder kunt vinden om de woning te huren, kan uw verhuurder u graag laten gaan.
5 Zoek naar een uitkoopclausule. Een buyout-clausule is een onderdeel van uw leaseovereenkomst waarmee u uw lease-overeenkomst juridisch kunt beëindigen (meestal voor een bepaald bedrag en met voldoende kennisgeving). Lees uw huurovereenkomst zorgvuldig door om te zien welke opties u heeft.^[20]
- Als u uw huurovereenkomst niet kunt vinden, moet uw verhuurder u op verzoek een kopie geven.
- Andere bewoordingen voor dit type clausule omvatten 'vroege beëindiging' of 'vervroegde vrijgave'.^[21]
- Wees voorzichtig bij het nemen van deze route. Misschien kost het u uiteindelijk veel geld.
6 Neem contact op met een advocaat. Als uw huisbaas niet redelijkerwijs met u samenwerkt, probeer dan een advocaat te vinden die het contract voor u nakijkt voordat u instemt met een uitkoopclausule. Hij / zij kan mogelijk juridische problemen met het contract of met de woning vinden waardoor het contract kan worden beëindigd.
- Houd er ook rekening mee dat verhuurders die een rechtszaak willen vermijden, met een advocaat serieuzer kunnen onderhandelen dan met hun huurder.

Methode drie van vier:
Een huurovereenkomst beëindigen met een maas in de wet

1 Controleer uw leaseovereenkomst op onduidelijkheden of discrepanties. Als iets in uw leasecontract onduidelijk is, kunt u dat mogelijk in uw voordeel gebruiken. Lees en herlees uw lease voor gevallen van slechte duidelijkheid. Zoek ook naar voorwaarden in het contract die mogelijk niet juridisch afdwingbaar zijn.^[22]
- Als uw huurovereenkomst bijvoorbeeld zegt dat uw borg niet wordt terugbetaald, tenzij u de huurovereenkomst voor een bepaald aantal maanden voortzet, is dit illegaal. Waarborgsommen moeten worden geretourneerd.^[23]
2 Bepaal of uw verhuurder voldoet aan alle voorwaarden van de huurovereenkomst. Overtredingen van bewoonbaarheid en veiligheid kunnen u toestaan om een huurovereenkomst te verbreken. Er zijn echter ook andere veel voorkomende termen in een lease-overeenkomst waarmee u een uitweg kunt vinden als de verhuurder ze niet nakomt.^[24]
- Veel huurcontracten hebben bijvoorbeeld 'rustig plezier' of een vergelijkbare clausule. Dit vereist dat de verhuurder ervoor zorgt dat geen huurders verstorend zijn. Als je constant last hebt van luide feestjes van je buren en je hebt je huisbaas op de hoogte gebracht en je huisbaas geen actie heeft ondernomen om de situatie te verhelpen, kun je redenen hebben om je huurovereenkomst te verbreken.^[25]
- Een andere veel voorkomende term die kan worden geschonden heeft betrekking op dienstdieren. Onder de Americans with Disabilities Act kan een verhuurder geen "geen huisdieren" -beleid toepassen op huurders die een service- of therapiedier nodig hebben. Als uw huisbaas u heeft proberen te dwingen zich te ontdoen van een noodzakelijk dienstdier, heeft u mogelijk redenen om de huurovereenkomst te beëindigen.^[26]
3 Vind andere mazen in de wet. Veel verhuurders vertrouwen op boilerplate lease-formulieren. Omdat huurwetten per staat verschillen, kan uw huurovereenkomst ongeldig zijn wanneer uw verhuurder een formulier heeft gebruikt met een taal die niet legaal is in uw land.^[27]
- Het kan moeilijk zijn om deze achterpoortjes te vinden als u geen advocaat bent. Overweeg een huurjurist aan te nemen of laat een huuradvocaat uw lease herzien. Zelfs als het consult een paar honderd dollar kost, zou het de moeite waard kunnen zijn als je een manier vindt om legaal uit je huurcontract te geraken.

Methode vier van vier:
Andere wettelijke motiveringen gebruiken

1 Bepaal of uw woning een illegale eenheid is. Soms verhuren huisbazen woningen die niet wettelijk erkend zijn door de plaatselijke gemeente.^[28] Illegale woningen komen vaker voor dan je zou denken. Onderzoeksstaat en stadsreglementen in uw regio. U kunt in het algemeen contact opnemen met overheidsinstanties, zoals instanties voor Bouw en Veiligheid of Wonen, om u te helpen bepalen of uw woning illegaal is.
- Sommige delen van een stad of stad zijn bijvoorbeeld alleen bestemd voor eengezinswoningen. Als u in een huis woont dat is omgezet in een appartement met meerdere units, kan de huurovereenkomst ongeldig zijn.^[29]
- Als u een woning huurt in een gebied dat alleen is bestemd voor commercieel gebruik, kan uw huurovereenkomst ongeldig zijn.^[30]
- In sommige gevallen huren verhuurders illegale woningen zonder de juiste vergunningen. Als uw verhuurder bijvoorbeeld een garage of pension zonder vergunning verhuurt, is deze huur mogelijk illegaal.
2 Bepaal of uw huurovereenkomst daadwerkelijk een maandelijkse huurovereenkomst is. Een lease stelt vaste voorwaarden en condities in voor een bepaalde tijdsperiode. Een huurovereenkomst stelt meestal geen eindpunt in en is een overeenkomst van maand tot maand.^[31] Als uw verhuurder een maandelijkse huurovereenkomst als een huurovereenkomst vertegenwoordigt, kunt u de overeenkomst mogelijk beëindigen.
- Als je akkoord bepaalt dat je de woning voor een bepaalde periode, zoals een jaar of 24 maanden, zult huren, heb je waarschijnlijk een leaseovereenkomst. Leases kunnen meestal niet worden geschonden of gestaakt zonder boete.^[32]^[33]
- Een maandelijkse huurovereenkomst kan over het algemeen worden gewijzigd met schriftelijke kennisgeving. Dit betekent dat maandelijkse huurovereenkomsten meestal op korte termijn kunnen worden beëindigd. In de meeste staten hoeft u de verhuurder slechts 30 dagen van tevoren op de hoogte te stellen van uw voornemen om te vertrekken.^[34] Controleer uw staat voor zijn voorschriften.^[35]
3 Onderzoek je huisbaas. Als uw verhuurder of property manager niet is wie zij beweren te zijn, heeft u misschien een automatische uitweg uit uw lease.
- Uw huisbaas kan bijvoorbeeld een hoofdhuurder zijn die u zijn woning onderverhuurt zonder de eigenaar of beheerder hiervan op de hoogte te brengen. Leases zijn in dit geval meestal ongeldig.^[36]
- In sommige gevallen komt de naam in de beheerovereenkomst en lease mogelijk niet overeen. Als dit het geval is, kunt u misschien beweren dat u geen juridische relatie hebt met een van de entiteiten.
- In sommige gevallen is het bedrijf dat uw eigendom beheert mogelijk niet legaal.
4 Gebruik omstandigheden die buiten uw macht liggen om uw voordeel te bereiken. Sommige situaties die zich voordoen, kunnen u een wettelijke basis geven om uw huurovereenkomst te beëindigen. Sommige hiervan, zoals opgeroepen voor militaire dienst, worden gereguleerd door de federale wetgeving. De meeste zijn aan individuele staten om te bepalen. Hier volgen enkele redenen waarom u uw leaseovereenkomst zonder een boete zou kunnen beëindigen:
- Geroepen worden voor actieve militaire dienst. De Service Member Civil Relief Act (SCRA) staat toe dat militaire dienstverleners die langer dan 90 dagen voor actieve dienst worden opgeroepen, een huurovereenkomst beëindigen. Militaire dienstleden die voor de eerste keer in actieve dienst komen, komen ook in aanmerking om een huurovereenkomst vervroegd te beëindigen.
  - U moet een schriftelijke kennisgeving van uw beëindiging en een kopie van uw militaire bevelen aan uw verhuurder sturen.
  - De einddatum voor een huurovereenkomst waarvoor maandelijkse huur is vereist, is 30 dagen na de volgende huurperiode. Als de volgende vervaldatum bijvoorbeeld 1 december is, is de effectieve beëindigingsdatum 1 februari.
- Huiselijk geweld binnen de woonplaats. In veel staten kan een overlevende van huiselijk geweld een huurovereenkomst met een opzegtermijn van 30 dagen beëindigen.^[37]
  - Mogelijk moet u een bewijs van dit geweld overleggen, zoals een politierapport of een rechterlijk bevel.
- Ernstig letsel en ziekenhuisopname.In sommige staten zal ernstige ziekte, verwonding, ziekenhuisopname of de noodzaak om naar een assistentiefaciliteit te verhuizen een reden zijn om uit de lease te stappen.^[38]
- Faillissement af te leggen.
5 Onderzoek een Force Majeure-clausule. Veel huurcontracten hebben een Force Majeure-clausule, die zich losjes vertaalt naar "act of God". Deze clausules staan de huurder en / of verhuurder toe om een lease-overeenkomst op te schorten of te beëindigen als bepaalde omstandigheden buiten hun macht liggen.^[39]
- Natuurrampen, terrorisme en maatschappelijke onrust kunnen bijvoorbeeld allemaal mogelijke redenen zijn om een overmachtsclausule aan te halen.
6 Profiteer van civiele codes. Buiten de basiswetten met betrekking tot bewoonbaarheid, hebben de meeste staten uitgebreide civiele codes die het soort basisaccommodatie verklaren dat verhuurders bereid moeten zijn te bieden. Ze bepalen ook wat huisbazen wel en niet mogen doen.^[40]
- Een burgerlijk wetboek kan bijvoorbeeld een huurovereenkomst verbinden met een baan op het terrein, zoals een groundskeeper of manager. Als u de baan opzegt, bent u mogelijk niet verplicht om de huurovereenkomst te onderhouden.^[41]
- Burgerlijke wetboeken vereisen de handhaving van de secties van huurovereenkomsten die betrekking hebben op algemene reparaties. Als uw huurovereenkomst vereist dat de verhuurder bijvoorbeeld een koelkast levert en onderhoudt, kunt u het appartement verlaten als u dit nalaat.^[42]^[43]
- Zolang het appartement bewoonbaar is, kunt u uw huurovereenkomst niet verlaten zonder eerst uw huisbaas voor de rechter te brengen. Bovendien moet u doorgaan met het betalen van de huur totdat u een rechterlijk bevel heeft waarin staat dat u uw huurovereenkomst kunt beëindigen.
- Als uw huisbaas zwak of geen moeite doet om aan uw eisen te voldoen, kunt u hem of haar voor de rechter slepen wegens contractbreuk. Zorg er echter voor dat alle eisen die u aan uw huisbaas stelt, een basis hebben in uw huurovereenkomst. Je kunt geen lichtzinnige eisen stellen.