De meeste mensen zijn bekend met residentiële huurcontracten en hoe ze werken. Commerciële lease-overeenkomsten zijn totaal verschillend en tenzij je er bekend mee bent, kan het voor een nieuwe huurder afschrikwekkend lijken. Commerciële huurovereenkomsten zijn meestal afgestemd op de huurder en de ruimte. Lees verder om te leren hoe u kunt onderhandelen over de beste commerciële lease voor uw bedrijf.

Stappen

  1. 1 Leer de basiselementen van een commerciële lease. De typische commerciële lease wordt geschreven volgens het volgende formaat:
    • CLAUSULE nr. 1 - basisidentificatie-informatie zoals Verhuurder (eigenaar), Huurder (huurder), gehuurde voorverkoopadres, vierkante meters van eenheid met bijbehorende tekeningen die de ruimte weergeven.
    • CLAUSULE nr. 2 - Looptijd van huur met begin- en einddatum. Er worden ook details gegeven over eventuele gratis huur of huurkortingen.
    • CLAUSULE nr. 3 - gebruik van de ruimte inclusief eventuele beperkingen. Een huurdervriendelijke huurovereenkomst kan eenvoudigweg worden aangeduid als "Huurder heeft het volledige recht een ________-winkel of een ander type winkel te exploiteren dat wettelijk is toegestaan ​​en niet specifiek schriftelijk is beperkt door de verhuurder".
    • CLAUSULE nr. 4 - opties om te verlengen
    • CLAUSULE nr. 5 - reparatie- en onderhoudsverplichtingen van verhuurder.
    • CLAUSULE # 6 - verplichtingen voor reparatie en onderhoud van huurder.
    • CLAUSULE nr. 7 - definitie van een gemeenschappelijke zone. Gemeenschappelijke ruimtes zijn die gebieden en voorzieningen die door Verhuurder of anderen kunnen worden geleverd in of nabij de ruimte voor niet-exclusief algemeen algemeen gebruik.
    • CLAUSULE nr. 8 - kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke oppervlakten
    • CLAUSULE nr. 8 - onroerende voorheffing
    • CLAUSULE # 9 - verplichtingen advocaatkosten in geval van meningsverschillen.
    • CLAUSULE # 1O - naleving van verordeningen en wetten
    • CLAUSULE # 11 - rechten voor toewijzing en sublease. Een huurdervriendelijke clausule kan luiden als volgt: "Huurder heeft het volledige recht om deze huurovereenkomst over te dragen aan een dochteronderneming of een andere organisatie waarin huurder een meerderheidsaandeelhouder is. Huurder heeft het recht deze huurovereenkomst aan te wijzen in geval van openbaar worden of verkoop of handel van het bedrijf van de lessee.Lessee heeft ook het volledige recht om het gehuurde te onderverhuren zolang het onderverhuren gebruik niet in strijd is met enige exclusiviteit die de verhuurder heeft verleend en de lessee hiervan schriftelijk op de hoogte heeft gesteld.
    • CLAUSULE # 12 - nutsvoorzieningen
    • CLAUSULE 13 - kennisgevingen van inschrijving en inspectie
    • CLAUSULE # 14 - bezitsduur en eventuele late leveringsvoorwaarden
    • CLAUSULE # 15 - vrijwaring van verhuurder
    • CLAUSULE # 16 - verzekeringsverantwoordelijkheden
    • CLAUSULE # 17 - toonaangevend domein
    • CLAUSULE # 18 - vernietiging van gebouwen
    • CLAUSULE # 19 - de remedies van de verhuurder zijn standaard. Een clausule voor huurdersvriendelijke omgang kan luiden: "Na het in gebreke zijn van de verhuurder heeft huurder het recht om de huurovereenkomst te annuleren met 39 dagen voorafgaande schriftelijke kennisgeving."
    • CLAUSULE # 20 - borg
    • CLAUSULE # 21 - uitleg over hoe een kennisgeving aan een van de partijen moet worden gegeven
    • CLAUSULE # 22 - successierechten
    • CLAUSULE # 23 - ondergeschiktheid
    • AANVULLENDE VOORWAARDEN - indien van toepassing
    • HANDTEKENINGSBLOKKEN voor zowel Verhuurder als Huurder.
    • NOTARY BLOCK - indien van toepassing
  2. 2 Bepaal welke dingen u wilt opnemen in de leaseovereenkomst. Verdeel deze in niet-onderhandelbaar en aantrekkelijk om u te helpen beslissen waar u op moet blijven en waar u een compromis over kunt maken.
  3. 3 Schrijf een Letter Of Intent (LOI) en dien deze in. Dit document moet de volgende verhandelbare elementen van de lease behandelen:
    • Schriftelijke beschrijving van het gehuurde gebouw inclusief volledige adressen van elke partij. Een overzicht van het gehuurde gebouw dat zijn voetafdruk en vierkante voetgangers laat zien, is een aanhechting op de uiteindelijke huurovereenkomst.
      • Het berekenen van de vierkante meters van de gehuurde gebouwen is geen probleem voor een rechthoekige winkel. Als de ruimte onregelmatig van vorm is, of afzonderlijke gebieden bevat (zoals een patio of opslagruimte), wordt dit bedrag door de verhuurder geleverd. Zorg ervoor dat u het eens bent met de aangegeven maat.
    • Basisperiode van de lease uitgedrukt in jaren en niet-gekwalificeerde opties om de lease te vernieuwen na het verstrijken van de basistermijn. Huurder vriendelijke opties zijn onder meer:
      • Een korte termijn en veel opties om te vernieuwen.
      • Een lange basistermijn die wordt afgezwakt door een "Kick Out-clausule", die het recht heeft om de lease na X jaar te annuleren als de verkoop niet $$ Y voor een bepaalde periode is.
    • Datum van levering en toestand van gehuurde ruimten Dit moet voldoende huurvrije tijd voor de huurder omvatten om de vereiste constructie, opspanning en opslag te voltooien. Verhuurder moet worden gestraft voor te late levering.
    • Huur uitgedrukt als kosten per vierkante voet of totale dollars per maand. Dit is meestal het basishuurbedrag en omvat niet de overige hieronder vermelde kosten.
      • Een huurdervriendelijke huurovereenkomst kan het middelen van de huur omvatten. Voorbeeld: een onderhandelde basistermijn van 6 jaar tegen een huur van $ 15,00 per vierkante meter. Dit kan worden gemiddeld door de eerste twee jaar $ 10,00 te betalen, vervolgens $ 15,00 per vierkante meter in de komende twee jaar en vervolgens $ 20,00 per vierkante meter in de laatste twee jaar van de basistermijn. De voordelen van middeling zijn, de contante waarde van de huurprijs van $ 10,00, minder kosten tijdens uw opstartperiode en het vermogen om een ​​hogere huur te betalen in een toekomstige periode.
      • Afhankelijk van het type ruimte dat wordt verhuurd door de Huurder en het soort bedrijf dat vanuit het gehuurde moet worden uitgevoerd, kan de verhuurder vragen om Percentieve Huur te betalen. Percentage huur is een extra huur die moet worden betaald in het geval dat de verkoop die wordt gegenereerd uit het gehuurde, groter is dan een overeengekomen bedrag (het "breekpunt" genoemd). Het breekpunt wordt berekend door de totale jaarlijkse basishuur te delen door een overeengekomen percentage huur. Bijvoorbeeld: er is een overeenkomst dat 3% de factor Percentage huur is en de jaarlijkse huurprijs $ 48.000,00, dan is $ 48.000,00 gedeeld door 0,03 gelijk aan een breekpunt van $ 1.600.000,00, op welk moment huurder moet betalen als extra huur, 3% van de verkoop overtollig (over) $ 1.600,00.00.Sommige huurdervriendelijke clausules hierop kunnen een hoger breekpunt omvatten, of de mogelijkheid om alle of een deel van de andere gebruikskosten (CAM, onroerendgoedbelastingen, promotiekosten, enz.) Af te trekken van elk percentage dat verschuldigd is.
    • Huurderstoelage is geld dat de verhuurder betaalt om door Lessee te worden gebruikt om de constructie en afwerking van de ruimte te voltooien.
    • Verzekeringsverantwoordelijkheden van elke partij en wie moet de kosten dragen van een dergelijke verzekering.
    • Onderhoud van de ruimte. In het algemeen is de verhuurder verantwoordelijk voor de buitenkant inclusief dak en structurele componenten, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor het interieur van de gehuurde ruimte, inclusief niet-structurele herstellingen en onderhoud binnenshuis.
      • Een huurdervriendelijke huurovereenkomst kan een overeenkomst voor de verhuurder bevatten om ofwel het verwarmings-, ventilatie- en airconditioningsysteem (HVAC) te onderhouden of de voorwaarde ervan voor de duur van de huurovereenkomst te garanderen.
    • Common Area Maintenance (CAM) en kosten hiervan. Dit is meestal van toepassing op alle niet-kapitaalgoederen, zoals reparaties aan parkeerplaatsen, reparaties aan de buitenzijde, schoonmaak, gedeelde interieurreparaties en schoonmaak, en verhoogt de verzekeringskosten van Verhuurder die de verzekering- en beheerkosten van Base Years overschrijden. Dit wordt meestal uitgedrukt als een kost per vierkante voet en wordt berekend op basis van Pro Rata.
      • Een huurdervriendelijke huurovereenkomst kan een limiet op het CAM-bedrag bevatten of op specifieke items die zijn inbegrepen in het CAM-bedrag (dat wil zeggen dat de beheerkosten maximaal 5% van de totale onderhoudskosten van het gemeenschappelijke gebied mogen bedragen).
    • Pro Rata Aandeel in belastingkosten voor onroerend goed. Het is gebruikelijk voor huurders om verhogingen van onroerendgoedbelasting betaald door verhuurder te betalen.
      • Een huurdervriendelijke huurovereenkomst kan een overeenkomst omvatten dat de huurder wordt voorzien van kopieën van de werkelijke belastingaanslagen, samen met een verklaring voor de verhoging. Hiermee kan de huurder de berekening van de belastingverhoging grondig controleren en controleren of deze het werkelijke aandeel van de huurder van eventuele verhogingen weerspiegelt.
    • Alle andere kosten of vergoedingen, zoals promotiekosten en advertentiekosten, elk type van associatiebijdragen, contributie of kosten.
    • De Letter of Intent moet een "niet-bindende" clausule bevatten. Deze clausule bepaalt dat de LOI niet mag worden beschouwd als een formeel juridisch document. Het weerspiegelt de opvallende zakelijke voorwaarden waarnaar huurder en verhuurder hebben ingestemd en zullen worden opgenomen in het uiteindelijke lease-document.
  4. 4 Bekijk de LOI wanneer deze aan u wordt geretourneerd. Let op alles dat is overeengekomen en concentreer u op gebieden die niet zijn geregeld. Raadpleeg uw lijst met prioriteiten terwijl u verdergaat met uw onderhandelingen. Vergeet niet dat het onderhandelen over een commerciële lease erg lang kan duren, enkele maanden als er veel punten zijn die niet kunnen worden overeengekomen. Neem je tijd, voel je niet gehaast en teken niets waar je het niet helemaal mee eens bent.