Er zijn veel voordelen aan een financieringsovereenkomst van een eigenaar bij de aankoop van een woning. Zowel de koper als de verkoper kunnen profiteren van de deal. Maar er is een specifiek proces voor eigenaarfinanciering, samen met belangrijke factoren om te overwegen. U moet beginnen met het inhuren van mensen die u kunnen helpen, zoals een taxateur, Residential Mortgage Loan Originator en een advocaat.

Deel een van de vier:
Mensen inhuren om u te helpen

  1. 1 Huur een taxateur in. Zowel de koper als de verkoper moeten hun eigen taxateur inhuren om de waarde van het huis te bepalen.[1] De verkoper ontvangt een beoordeling om een ​​prijs voor het huis te selecteren en de koper krijgt een beoordeling om te bevestigen dat de verkoopprijs redelijk is. U kunt een taxateur op de volgende manieren vinden:
    • kijk in de Gouden Gids
    • vraag om een ​​verwijzing van een hypotheekbedrijf, bank of makelaar
    • Neem contact op met het vergunningverlenende agentschap van uw staat
  2. 2 Huur een vastgoedadvocaat in. Beide partijen zouden nauw moeten samenwerken met een vastgoedadvocaat.[2] Een vastgoedadvocaat kan al het benodigde papierwerk opstellen. De advocaat kan ook uw belangen beschermen. De koper kan bijvoorbeeld een vrijwaringsclausule opnemen voor het geval de woning moet worden verkocht als reactie op een gebeurtenis die het leven verandert, een verhuizing of verlies, echtscheiding of overlijden.
    • U kunt een verwijzing krijgen naar een vastgoedadvocaat door contact op te nemen met uw lokale of nationale orde van advocaten. Ordes van advocaten zijn organisaties die bestaan ​​uit advocaten, en zij bieden vaak verwijzingen aan hun leden of kunnen u helpen een advocaat te vinden.
    • Ga naar de website van de American Bar Association op http://shop.americanbar.org/ebus/ABAGroups/DivisionforBarServices/BarAssociationDirectories/StateLocalBarAssociations.aspx en voer je postcode in. Bel dan de dichtstbijzijnde balie.
  3. 3 Vraag advies aan een Residential Mortgage Loan Originator (RMLO). Een Residential Mortgage Loan Originator kan u advies geven over het beheren van de financiering van de eigenaar op een manier die transparant is en voldoet aan de regelgeving. Wanneer uw eigenaar een woning financiert, verleent u de koper in feite een lening totdat deze zijn betalingen aan huis heeft voltooid. Omdat u wilt dat uw overeenkomst duidelijk en bindend is, is het goed om met een hypotheekprofessional te werken.
    • Uw RMLO kan ervoor zorgen dat de financieringsdocumenten van uw eigenaar voldoen aan de Safe Act en Dodd Frank Act.
    • Zorg ervoor dat uw RMLO op juiste wijze is gelicentieerd door uw staat. Neem contact op met het Department of Business Oversight van uw staat of een gelijkwaardig staatsbureau om dit te controleren.[3]

Deel twee van vier:
Voorbereiding op de verkoop

  1. 1 Krijg goedkeuring als je nog steeds een hypotheek hebt. Eigenaar gefinancierde verkoop werkt het beste wanneer de eigenaar titel vrij en duidelijk heeft of de eigenaar kan de hypotheek afbetalen met de aanbetaling van de koper. Als de verkoper echter nog steeds een grote hypotheek heeft, moeten ze toestemming van de kredietgever krijgen.[4]
    • Controleer of u de hypotheek kunt aflossen met de aanbetaling van de koper. Zo niet, neem dan contact op met uw hypotheekbedrijf en bespreek dat u het huis wilt verkopen.
  2. 2 Overweeg om achtergrondcontroles uit te voeren om het risico te beheersen. Zowel de verkoper als de koper moeten achtergrondcontroles op elkaar uitvoeren. Veel door de eigenaar gefinancierde verkopen zijn van korte duur, ongeveer vijf jaar of zo. Aan het einde van de looptijd wordt van de koper verwacht dat hij herfinanciert en vervolgens een 'ballonbetaling' uitvoert, waarbij het saldo van de lening wordt betaald.[5] Als verkoper wilt u zekerheid dat een koper aan het einde van de contractperiode een traditionele lening kan krijgen, wat betekent dat u zeker zijn kredietgeschiedenis en werkgelegenheid wilt controleren.
    • Eigenlijk zouden verkopers moeten overwegen kopers een leningstoepassing te laten afronden. U kunt referenties, arbeidsverleden en andere financiële informatie verifiëren.[6]
    • Kopers profiteren ook van achtergrondcontroles. Ze kunnen bijvoorbeeld ontdekken dat de verkoper financieel onverantwoordelijk is geweest. Als de verkoper nog steeds een hypotheek op het huis houdt, is er een risico van wanbetaling.
  3. 3 Bepaal leningsgegevens. Een voordeel van een door de eigenaar gefinancierde verkoop is dat de verkoper details over de financiering controleert. Omdat de verkoper veel risico loopt, moeten ze voorwaarden bedenken die hen beschermen. Praat met uw advocaat over wat de voorwaarden van de lening zouden moeten zijn. Stel je de volgende situatie voor:[7]
    • een aanzienlijke aanbetaling (meestal 10% of meer)
    • een rentepercentage dat hoger is dan normaal (hoewel minder dan de maximaal toegestane rentevoet van uw staat)
    • een leentermijn waar u zich prettig bij voelt
  4. 4 Vraag uw advocaat een koop- en verkoopovereenkomst op te stellen. U wilt uzelf wettelijk beschermen door ervoor te zorgen dat u alle benodigde juridische documenten hebt voorbereid. Uw onroerendgoedadvocaat kan een koop- en verkoopovereenkomst opstellen, die zowel de verkoper als de koper zullen ondertekenen. Dit document biedt informatie over het volgende:[8]
    • sluitingsdatum
    • naam van de titel verzekeringsmaatschappij
    • definitieve verkoopprijs
    • details over een aanbetaling, indien van toepassing
    • onvoorziene gebeurtenissen waaraan moet worden voldaan voordat de verkoop kan worden voortgezet, zoals een acceptabele inspectie en een duidelijk titelverslag
  5. 5 Stel een promesse op. De verkoper heeft ook de koper nodig om een ​​promesse of een ander financieel instrument te ondertekenen.[9] Uw advocaat kan dit document voor u opstellen. Het moet de volgende informatie bevatten:[10]
    • naam van de lener
    • onroerend goed adres
    • bedrag van de lening
    • rente
    • terugbetalingsschema
    • voorwaarden voor late of gemiste betalingen
    • gevolgen van verzuim
  6. 6 Laat uw advocaat een hypotheek opstellen. De hypotheek biedt zekerheid voor de lening.[11] Uw advocaat zou dit document ook voor u moeten opstellen. De hypotheek is wat u toelaat om het huis terug te nemen als de koper zijn lening niet nakomt.[12]

Deel drie van vier:
De verkoop voltooien

  1. 1 Spreek een rentevoet en looptijd af met de koper. Uw RMLO-partner berekent het overeengekomen bedrag op basis van een specifieke periode en of u een ballonbetaling hebt afgesproken.Vergeet niet dat niet elke staat ballonbetalingen toestaat.[13]
    • U kunt bijvoorbeeld het maandelijkse betalingsbedrag baseren op een hypothetische hypotheek van 30 jaar, maar u plant de betaling van het resterende bedrag in 5 jaar (ballon). Het RMLO zal ook vereiste openbaarmakingen voor de verkoper / geldschieter creëren.
  2. 2 Sluit de verkoop. Zowel de koper als de verkoper moeten onafhankelijke advocaten hebben die alle papierwerk kunnen controleren om er zeker van te zijn dat deze volledig is. U moet een afsluiting plannen om alles te ondertekenen en kopieën te maken.
  3. 3 Huur een lening servicer in om betalingen te beheren. De verkoper moet met zijn advocaat praten over het feit of hij een servicer voor leningen wil huren. Als ze dat doen, kan hun advocaat iemand aanbevelen. Een leningbeheerder biedt vele belangrijke services:[14]
    • int de hypotheekbetalingen
    • stelt een escrow in
    • handelt belastingaangiften en betalingen af
    • doet verzekeringsbetalingen
    • verwerkt betalingswijzigingen
    • voert inzameldiensten uit, indien nodig
  4. 4 Noteer uw hypotheek of akte van vertrouwen. U kunt het opnemen in het landkadaster.[15] Als u dit doet, kunnen de koper en de verkoper profiteren van belastingaftrek. Door de deal op deze manier officieel te maken, blijkt ook dat de verkoop plaatsvond.

Deel vier van vier:
Beslissen of een door de eigenaar gefinancierde verkoop goed is

  1. 1 Analyseer uw situatie als verkoper. Door de eigenaar gefinancierde verkopen zijn zeldzaam en u zou er niet in moeten springen voordat u grondig over uw situatie hebt nagedacht. Denk aan het volgende:[16]
    • U moet meestal het huis gratis bezitten en vrij van enige hypotheek. Anders hebt u uw geldverstrekker nodig om u toestemming te geven om te verkopen.
    • Belastingen kunnen ingewikkeld zijn en u wilt een belastingprofessional inhuren om u te helpen.
    • Mogelijk moet u de afschermingsprocedure doorlopen als de koper stopt met betalen. Dit kan kostbaar en tijdrovend zijn.
    • U kunt echter veel meer geld verdienen aan een door de eigenaar gefinancierde verkoop dan wanneer u de traditionele manier verkoopt.
  2. 2 Bepaal of een door de eigenaar gefinancierde verkoop ideaal is als koper. Kopers houden meestal van door de eigenaar gefinancierde verkopen omdat een verkoper minder kieskeurig is dan een bank- of hypotheekverstrekker. Houd echter rekening met het volgende:[17]
    • Mogelijk moet u een grotere aanbetaling doen dan u normaal zou doen. De eigenaar-verkoper neemt een risico door uw verkoop te financieren en in ruil daarvoor kunnen zij een grotere aanbetaling of hogere rente verlangen.
    • Door eigenaar gefinancierde verkopen sluiten vaak sneller dan andere verkopen.
    • U moet er zeker van zijn dat u de ballonbetaling kunt doen als er een in het contract is geschreven. Als u het contract overtreedt, kunt u het huis en alle betalingen die u tot dan toe hebt gemaakt, kwijtraken.
  3. 3 Praat met professionals als u vragen hebt. In aanvulling op het werken met een onroerend goed advocaat, wilt u misschien een belastingprofessional ontmoeten, zoals een gecertificeerde openbare accountant. Vraag naar de belastingvoordelen van een door de eigenaar gefinancierde verkoop in vergelijking met het verkopen van aandelen.[18]
    • Als u een koper bent, zou u moeten praten over hoe u uw credit score kunt verhogen, zodat u in aanmerking komt voor een traditionele hypotheek wanneer de ballonbetaling verschuldigd is.
  4. 4 Zorg ervoor dat uw koper de ballonbetaling kan dekken. Eigenaar financiering wordt meestal gebruikt wanneer de koper of het onroerend goed niet in aanmerking komt voor een conventionele lening. Dit betekent dat de koper mogelijk niet over de middelen beschikt om de ballonbetaling aan het einde van uw looptijd te dekken. Bespreek de opties van uw koper voordat u een contract met hen sluit.
    • Als u een koper bent, moet u ervoor zorgen dat u uw opties voor het betalen van de ballonbetaling in de rij hebt voordat u akkoord gaat met de voorwaarden van de verkoper.
  5. 5 Overweeg een lease-to-own optie. Deze optie is vaak voordeliger voor de koper en minder ingewikkeld voor de verkoper. U en de persoon die in uw woning is geïnteresseerd, vergrendelen een potentiële verkoopprijs voor het huis, evenals een huurovereenkomst die varieert van 2 tot 5 jaar. Gedurende die tijd betaalt de persoon u huur op het huis, waarbij een deel van die huur in de richting gaat van een aanbetaling op het huis. Nadat de huurovereenkomst is afgelopen, kan de persoon ervoor kiezen om door te gaan met de verkoop zoals geregeld, of ze kunnen ervoor kiezen om weg te lopen.
    • Als ze weglopen, krijgen ze geen restitutie van het extra geld dat ze aan de aanbetaling hebben betaald.
    • Als ze weglopen, moet je je huis opnieuw aanbieden.[19]