Wanneer u een huis koopt, krijgt u een nieuw huis vol met mogelijkheden. Je krijgt ook alle problemen, onvolkomenheden en uitdagingen van het huis. Wanneer u een huis vindt dat u wilt kopen, verwacht u van de verkoper dat het u een openbaarmakingsformulier verstrekt. De hoeveelheid informatie die een verkoper moet verstrekken varieert per staat, maar veel agenten zullen een volledige openbaarmaking nodig hebben voordat zij overeenkomen om een ​​huis te vertegenwoordigen. Verkrijg volledige openbaarmaking door de wetten in uw staat te bekijken en informatie op te vragen over bekende en vermoedelijke problemen in het huis.

Deel een van de drie:
Verzoek om openbaarmaking

  1. 1 Identificeer wat verkopers moeten onthullen. In de Verenigde Staten vereist federale wetgeving dat bepaalde bekendmakingen worden gedaan aan kopers. Verkopers moeten bijvoorbeeld de aanwezigheid van loodhoudende verf of asbest onthullen als het huis vóór 1978 is gebouwd.[1]
    • Uw staat en lokale wetgeving zullen ook aanvullende openbaarmakingsvereisten hebben. U moet kopieën van de wet krijgen om te zien waar u recht op heeft. Zoek online of stop bij uw lokale afdeling stadsplanning om erom te vragen.[2]
    • U kunt ook een makelaar in onroerend goed of een advocaat vragen om een ​​exemplaar van de disclosiewet.
    • De afdeling onroerend goed van uw staat heeft mogelijk ook informatie over welke openbaarmakingen in uw land vereist zijn.
  2. 2 Vraag het openbaarmakingsformulier aan bij de verkoper. Het openbaarmakingsformulier biedt de koper de mogelijkheid het contract binnen 3 dagen na ontvangst van de openbaarmaking zonder kosten te annuleren. Als de verkoper de koper de openbaarmakingen niet geeft, staat dat de koper bloot aan het opzeggen van het contract zonder enige reden, om welke reden dan ook. De verkoper of de agent van de verkoper moet dit naar u sturen zonder dat u hierom wordt gevraagd. Als u het echter nog niet hebt ontvangen, belt u en vraagt ​​u het.
    • Zorg ervoor dat u alle bladen heeft en dat u de informatie kunt lezen.
    • Vergelijk ook wat u heeft ontvangen wat de verkoper u moest geven. Bevestig dat de verkoper alle vereiste openbaarmakingen heeft overgedragen.
    • Aankoopovereenkomsten hebben meestal geen deadline voor een verkoper om de onthullingen te verstrekken. Het is aan de koper om ze te vragen als de verkoper ze niet levert. Als de verkoper ze nog steeds niet levert, kan de koper het contract opzeggen en zonder straf weglopen of een volledige inspectie ondergaan om erachter te komen wat er aan de hand is.
    • HUD-homes zijn vrijgesteld van het invullen van de openbaarmakingen en zullen deze nooit verstrekken, dus het is aan de koper om hun due diligence te doen en niet volledig op de onthullingen van de verkoper te vertrouwen.
  3. 3 Analyseer de onthullingen. Maak wat tijd vrij om de openbaarmakingsformulieren te doorlopen. Noteer alles wat u niet begrijpt of enige informatie die ontbreekt. Controleer ook welke problemen zijn geïdentificeerd.
    • In de meeste deelstaten zijn eigenaren niet wettelijk aansprakelijk voor problemen waarvan zij zich niet bewust zijn. Ze konden eerlijk antwoorden dat ze zich niet bewust zijn van enige termietenplaag wanneer er een daadwerkelijke besmetting is. De meeste staten vereisen niet dat verkopers op zoek gaan naar problemen.
    • Realiseer je dat eigenaars ook geen iemand hoeven in te huren om problemen te zoeken, tenzij ze hiermee akkoord gaan in de koopovereenkomst.[3] Om deze reden moet je niet veronderstellen dat er geen problemen zijn met het huis, simpelweg omdat ze niet worden vermeld op het openbaarmakingsformulier.
    • Als een koper een inspectie uitvoert en een kopie aan de verkoper verstrekt en de verkoop doorvalt, moet de verkoper onthullen wat in het inspectierapport samen met de oorspronkelijke onthullingen is ontdekt.
  4. 4 Vraag om ontbrekende informatie. Als er informatie ontbreekt op een openbaarmakingsformulier, neem dan contact op met de verkoper of diens vertegenwoordiger. Vraag de ontbrekende informatie aan. Vergeet niet om door te gaan met de aankoop totdat u volledige onthullingen ontvangt. Bekendmakingswetten moeten doorgaans het volgende omvatten:[4]
    • waterlekkage van welke aard dan ook, inclusief rond ramen en in kelders
    • termieten of andere insecten
    • ongedierte, schimmel of rot
    • problemen met sanitair en riolering
    • gebreken in het dak
    • drainage problemen
    • problemen met airconditioning en verwarming
    • funderingsproblemen
    • grensgeschillen met een buurman
    • problemen met de wettelijke titel
    • andere (afhankelijk van de staat)

Tweede deel van de drie:
Een inspecteur inhuren

  1. 1 Onderhandel over een recht op inspectie. U moet nooit alleen op onthullingen vertrouwen om u te beschermen. In plaats daarvan moet u een huisinspectie laten uitvoeren. In feite zou een inspectie een van de 'onvoorziene omstandigheden' van het contract moeten zijn. Dit betekent dat u het contract kunt annuleren op basis van de resultaten van de inspectie.[5]
    • Zelfs als de verkoper al een inspectie had laten uitvoeren voordat hij het huis op de markt bracht, moet u nadenken over het inhuren van uw eigen inspecteur. Dit kan duur zijn, vooral als het huis groot is, maar het is goed besteed geld.[6] Je vindt liever problemen voordat je akkoord gaat om een ​​huis te kopen.
    • Uw contract kan ook het tijdschema voor de inspectie bepalen. Een inspectie-tijdlijn is standaard standaard 10 dagen, maar u kunt mogelijk nog een paar dagen onderhandelen om te onderhandelen.
  2. 2 Zorg voor verwijzingen voor een inspecteur. U kent mogelijk geen inspectiebedrijven. Hoewel u online naar inspecteurs kunt zoeken, kan het moeilijk zijn om inspecteurs te beoordelen op basis van hun websites. Zorg voor verwijzingen van mensen die u vertrouwt, zoals makelaars in onroerend goed, advocaten, andere huiseigenaren of de internationale vereniging van gecertificeerde huisinspecteurs (www.nachi.org).[7]
    • Wanneer een makelaar een inspecteur doorverwijst, moeten ze bekendmaken welk type relatie ze eventueel hebben gehad met de inspecteur. Dit zorgt ervoor dat de koper op de hoogte is van eventuele belangenconflicten of voordelen van derden die horen bij het inhuren van de inspecteur.
  3. 3 Kies een inspecteur. Vraag inspecteurs of ze referenties kunnen geven. Roep de referenties op en controleer of de mensen tevreden waren met de geleverde service.Vraag of de inspecteur op tijd is gekomen en een volledige inspectie heeft uitgevoerd.[8]
    • Vraag schriftelijk wat het kost om de inspecteur aan te nemen.
    • Haal je lijst tevoorschijn en huur de inspecteur in wiens prijs en reputatie voor jou werkt.
    • De meeste inspecteurs nemen foto's van de problemen en nemen deze op in het rapport. Zorg ervoor dat je de inspecteur vraagt ​​of ze dit doen voordat je besluit ze in te huren.
  4. 4 Lees uw inspectierapport. De inspectie duurt 2 tot 5 uur. Als u klaar bent, moet de inspecteur u en uw agent een rapport van ongeveer 20-30 pagina's geven. Je moet ook kleurenfoto's van problemen krijgen.[9]
    • Wees niet verbaasd als er problemen zijn. Een goede huisinspectie moet grondig zijn en zelfs kleine tekortkomingen identificeren.
    • Bespreek met uw agent of advocaat of een van de problemen bijzonder ernstig of duur lijkt om te verhelpen. Als dit het geval is, moet u de volgende stappen overwegen. Als u bijvoorbeeld op een 'verkopersmarkt' bent, wilt u misschien niet de verkoper vragen om kleine problemen op te lossen.
    • Je moet echter geen grote structurele tekortkomingen negeren, zoals een gebarsten basis.
  5. 5 Huur indien nodig speciale inspecteurs in. Een algemene inspectie kan bepaalde problemen onthullen, zoals een lage waterdruk. Het is echter mogelijk dat u een specialist moet inhuren om de oorzaak van het probleem te achterhalen. Als uw inspecteur een extra inspectie door een specialist aanbeveelt nadat een inspectie is voltooid, moet u een verzoek indienen bij de verkoper om dit toe te staan. Als de verkoper dit ontkent, moet u mogelijk beslissen of u wilt kopen zoals het is of annuleren. Inspecteurs-specialisten werken op de volgende gebieden:[10]
    • schoorsteen
    • elektrisch
    • verwarming en airconditioning
    • termieten en andere plagen
    • lood gebaseerde verf
    • erfdienstbaarheid en aantasting
    • daken
    • stichting en kelder
    • bomen, vegetatie en bodemstabiliteit
    • septisch systeem of riool (inspectie van septisch systeem of drainage van het systeem is over het algemeen een afzonderlijke contingentie voor de feitelijke inspectieconventie)
    • gietvorm
    • anders
  6. 6 Werk samen met de verkoper om problemen op te lossen. Een goed opgestelde koopovereenkomst moet u rechten geven voor het geval het inspectierapport gebreken vaststelt. U heeft bijvoorbeeld meestal de volgende opties:
    • Vraag de verkoper om het probleem op te lossen. Dit kan de verkoop vertragen. Bovendien moet de verkoper een erkende contractant vinden.[11]
    • Onderhandel over een verlaging van de aankoopprijs. Dit wordt het krijgen van een "tegoed" genoemd. U kunt het geld gebruiken om het probleem zelf op te lossen. Misschien wilt u doorgaan met deze optie als u de aannemer wilt kiezen.
    • Koop het huis zoals het is. Als de verkoper weigert om de aankoopprijs te verlagen en de geldschieter ermee instemt om financiering toe te staan ​​voor noodzakelijke reparaties, kunt u de woning nog steeds kopen. Dit is zeer waarschijnlijk voor de verkoop van onroerend goed waarbij het gezin nooit in het pand heeft gewoond of voor faillissementen van banken waarbij de bank de geschiedenis van het onroerend goed niet kent.
      • In sommige gevallen wordt de borg vastgehouden totdat de reparaties zijn uitgevoerd. In andere gevallen moet u mogelijk een grotere aanbetaling doen bovenop de reparatiekosten om financiering van de kredietgever te krijgen.
    • Annuleer het contract. Uw contract moet u vertellen hoe u de verkoper op de hoogte stelt dat u uit de verkoop wilt. Zorg ervoor dat u voor elke deadline de juiste kennisgeving doet.[12]
      • Als u de deadline mist, kunt u uw ernstige geld verbeuren, tenzij de problemen ernstig zijn. In dit geval kan de kredietverstrekker vragen om bepaalde reparaties uit te voeren voordat deze financiering verstrekken. Als u een financieringsconventie heeft in het contract, kunt u op dit moment nog steeds annuleren zonder het ernstige geld te verspelen.

Derde deel van de drie:
Indiening van een rechtszaak wegens niet-openbaarmaking van gebreken

  1. 1 Verzamel bewijs. U hebt bewijs van het defect nodig. U hebt ook een bewijs nodig dat de eigenaar op de hoogte was van het defect, maar dit niet heeft onthuld. Praat met de advocaat over welke soorten bewijs te krijgen. Stel je de volgende situatie voor:
    • Foto's van het defect. De thuisinspecteur moet u deze geven.
    • Reparatieschattingen. Ontdek hoeveel het gaat kosten om het probleem op te lossen. Als u een lekkend dak heeft, vraag dan een dakdekker om een ​​schatting. De hoeveelheid geld die het kost om het probleem op te lossen, is over het algemeen de hoeveelheid geld waar je voor kunt procederen.[13]
    • Getuige getuigenis. Een buurman kan u vertellen dat de verkoper op de hoogte was van een defecte stichting voordat deze werd verkocht. Je zult de getuigenis van die persoon willen, die je voor de rechter kunt krijgen.
    • Je eigen herinneringen. Noteer wat de verkoper en zijn vertegenwoordiger u hebben verteld.
  2. 2 Schrijf een vraagbrief. Probeer het geschil eerst zelf op te lossen voordat u een rechtszaak aanspant. Schrijf een vraagbrief en verzend deze naar de verkoper. Sommige staten eisen dat u een vraagbrief stuurt voordat u een klacht indient, maar het is een goed idee, zelfs als uw staat dit niet vereist. Een vraagbrief moet het volgende bevatten:[14]
    • De datum waarop u de brief verzendt.
    • De feitelijke achtergrond van het geschil. Verklaar het defect en hoe je het hebt ontdekt.
    • Hoeveel wil je worden betaald. Zorg ervoor dat u een betalingsdatum opgeeft.
    • Contactgegevens als de verkoper vragen heeft.
    • Een belofte om te vervolgen als de verkoper niet betaalt of contact met u opneemt voor een bepaalde datum.
  3. 3 Analyseer of u een rechtszaak heeft. Om te vervolgen voor niet-openbaarmaking, moeten een paar feiten bestaan. De feiten zullen verschillen, afhankelijk van uw land. In het algemeen moet je echter het volgende bewijzen om voor de rechter te dagen:[15]
    • Het probleem bestond al voordat je het huis kocht. Als dat niet het geval was, kunt u de vorige eigenaar niet de schuld geven.
    • Het probleem was niet zo voor de hand liggend dat je het had moeten kunnen zien tijdens een walkthrough. Als er een gigantisch gat in het dak is, zult u moeite hebben om uit te leggen hoe dit defect een verrassing voor u was.
    • Niemand openbaarde het gebrek.Geen van de verkopers, de agent van de verkoper of een inspecteur heeft u dat bijvoorbeeld verteld.
    • U vertrouwde op leugens of niet-openbaarmaking. Dit is meestal gemakkelijk te bewijzen. Als je echter zegt: "Het kan me niet schelen of er een gat in het dak is, ik heb deze eigenschap nodig", dan vertrouwde je waarschijnlijk niet op de niet-openbaarmaking.
    • Het defect heeft u financiële schade veroorzaakt.
  4. 4 Raadpleeg een advocaat. Als u een huis koopt met problemen, moet u een advocaat raadplegen om uw opties te bespreken. Deel de onthullingsformulieren die u heeft ontvangen en praat over eventuele beloften of verklaringen van feiten die de verkoper u mondeling heeft gedaan. U kunt een advocaat vinden door contact op te nemen met uw plaatselijke of landelijke orde van advocaten en om een ​​verwijzing te vragen.
    • Bespreek ook of je zelfs zou moeten procederen. Rechtszaken kunnen meer dan een jaar in beslag nemen en ze kunnen behoorlijk duur zijn. Deel uw bewijsmateriaal met de advocaat en vraag of u een sterke zaak hebt.
    • Vraag welke juridische theorieën je kunt gebruiken om te procederen. U kunt bijvoorbeeld aanklagen onder het statuut van openbaarmaking van uw staat als de verkoper geen vereiste openbaarmaking heeft gedaan. Als de verkoper een onnauwkeurige verklaring heeft afgelegd, kunt u vervolging instellen voor fraude of nalatige verkeerde voorstelling van zaken.[16]
    • Vermijd vertraging. Je hebt een beperkte hoeveelheid tijd om te vervolgen, afhankelijk van je oorzaak. Deze deadline wordt het 'verjaringstatuut' genoemd. De tijdsduur is afhankelijk van de staat.
  5. 5 Sue in de rechtbank voor kleine vorderingen. Als uw klacht niet veel geld waard is, kunt u een rechtszaak aanspannen. Deze rechtbank is opgezet voor mensen die zichzelf vertegenwoordigen zonder een advocaat. Vaak is het proces vereenvoudigd en kan de zaak sneller worden opgelost.
    • Er is een maximumbedrag dat u kunt claimen in kleine claims.[17] Het bedrag verschilt per staat. Neem contact op met de griffier.
    • Als u meer dan het maximum wilt vervolgen, dan zult u in de gewone burgerlijke rechtbank een proces aanspannen.
  6. 6 Stel een klacht op. U start een rechtszaak door een "klacht" in te dienen bij de rechtbank. Uw advocaat kan dit document voor u opstellen. Als u echter geen advocaat heeft, moet u uw eigen klacht indienen. Het moet u en de verdachte identificeren, de reden waarom u een vordering instelt en hoeveel geld u vraagt.[18]
    • Sommige rechtbanken hebben mogelijk invulbare klachtenformulieren. Als je een rechtszaak aanspant, is er meestal een formulier. Vraag het de griffier of kijk op de website van de rechtbank.
    • In andere rechtsgebieden moet u wellicht uw eigen account opstellen. Vraag de medewerker of er een voorbeeld is of probeer een voorbeeld van een klacht online te vinden of in een bibliotheekboek met rechtsvormen.
  7. 7 Dien het proces in. Maak een kopie van de klacht voor uw administratie en neem vervolgens het origineel en enkele exemplaren naar de griffier. Vraag om een ​​bestand. U moet waarschijnlijk een indieningsvergoeding betalen, die afhankelijk is van de rechtbank.
    • U moet de verkoper laten weten dat u ze aanklaagt. U kunt de kennisgeving indienen door een kopie van uw klacht en een 'dagvaarding' te sturen, die u van de griffier kunt krijgen.
    • Uw rechtbank heeft specifieke regels over service. U moet bijvoorbeeld iemand betalen om de dagvaarding en de klacht bij de beklaagde in te dienen. Ga er niet vanuit dat je het papierwerk gewoon naar de andere partij kunt sturen. Neem contact op met een advocaat.