Het uitzetten van een huurder in New York vereist dat u verschillende wettelijke procedures volgt - en het navigeren kan lastig zijn. Je moet ook onthouden dat rechtbanken de rechten van huurders zeer beschermen. Als je jezelf als een huisbaas gaat vertegenwoordigen, moet je ervoor zorgen dat je je bewust bent van de betrokken elementen, zodat je het de eerste keer goed kunt doen. Het laatste wat u wilt, is veel werk verzetten, alleen om u te vertellen dat u naar huis moet en helemaal opnieuw moet beginnen omdat u een van de stappen in het uitzettingproces hebt gemist.

Deel een van de vier:
Voorbereiding op uitzetting

  1. 1 Bepaal de redenen waarom u een huurder kunt verdrijven. U hebt geldige redenen nodig (ook wel 'gronden' genoemd) om een ​​huurder onteigend te houden. Er zijn verschillende ontruimingsgronden in New York. Sommige dingen die een huurder zou kunnen doen die redenen kunnen zijn voor uitzetting zijn:
    • Geen huur betalen
    • Het eigendom aanzienlijk beschadigen (zoals vloeren scheuren of ramen breken).
    • Het comfort en de veiligheid van de verhuurder, of van andere huurders of bewoners van hetzelfde gebouw of aangrenzende gebouwen (bijvoorbeeld voortdurend luide muziek spelen of een vuurwapen op het terrein ontladen), aanzienlijk verstoren.
    • Het gebruik van de behuizing voor illegale of immorele doeleinden (zoals het omgaan met drugs of het deelnemen aan prostitutie).
    • Het beleid van de verhuurder om huisdieren te houden schenden.
    • Weigeren om de verhuurder toegang te verlenen tot het pand voor reparatie of inspectie.[1]
  2. 2 Zorg ervoor dat u uw verantwoordelijkheden als verhuurder nakomt. Volgens de wetgeving van New York, bij elke schriftelijke of mondelinge huurovereenkomst die u aangaat, garandeert u (garantie) dat het onroerend goed vrij zal zijn van alle voorwaarden die gevaarlijk of schadelijk zijn voor het leven, de gezondheid of de veiligheid van de bewoner. Een aantal van de specifieke verplichtingen zijn:
    • Houd elk deel van de woning in goede staat van onderhoud en schoon en vrij van ongedierte, vuilnis of iets anders dat gevaarlijk is voor het leven of de gezondheid.
    • Zorg ervoor dat de binnenmuren van de openbare ruimtes en door huurders bewoonde gebieden van meerdere woningen (drie verhuureenheden of meer) zo vaak worden geverfd of behangen als nodig is om ze in een hygiënische staat te houden.
    • Schone tapijten en vloerkleden in de openbare ruimtes van een meervoudige woning ten minste een keer per jaar.[2]
  3. 3 Probeer het probleem met de huurder op te lossen voordat u doorgaat met uitzetting. Het verwijderen van een huurder brengt tijd en geld met zich mee die u wilt vermijden, indien mogelijk. Probeer met uw huurder te praten. Laat hem of haar weten dat u het geschil buiten rechte wilt beslechten, maar dat u indien nodig een verzoek tot uitzetting indient.
  4. 4 Bepaal wie de notaris zal dienen (leveren). Als verhuurder / vastgoedeigenaar mag u zelf geen papieren uitgeven. U moet ofwel een professionele proces (legal paper) -server huren of een vriend van 18 jaar of ouder doen. (Op voorwaarde dat de vriend niet meer dan vijf juridische documenten per jaar voor je serveert.)
  5. 5 Houd rekening met de regels voor het correct presenteren (leveren) van mededelingen aan de huurder. Tenzij anders aangegeven in de wet, moeten alle schriftelijke mededelingen in elk stadium van de uithuiszettingsprocedure op drie manieren worden behandeld:
    • Persoonlijke service. De eenvoudigste manier om de huurder te dienen, is door hem de papieren persoonlijk te laten overhandigen. U kunt de huurder overal onder deze methode bedienen, niet alleen thuis.
    • Gesubstitueerde service. De papieren kunnen worden geserveerd aan een "verantwoordelijke" persoon die in het huis van de huurder woont of werkt. Dit is iemand die de papieren waarschijnlijk aan de huurder zal geven. Het hoeft geen volwassene te zijn, maar het mag ook geen klein kind zijn.
    • Opvallende service. De persoon die de papieren dient, laat de berichten op of onder de deur achter, als er niemand thuis is. Voordat deze methode wordt gebruikt, moet de server proberen de huurder te vinden op tijdstippen waarop u weet dat de huurder waarschijnlijk thuis zal zijn. Als de server de papieren de eerste keer niet persoonlijk of gesubstitueerd kan bedienen, moet hij of zij het opnieuw proberen op een ander tijdstip van de dag (dezelfde dag of een andere dag).
    • Merk op dat met zowel de vervangende dienst als de opvallende dienst, de persoon die de papieren heeft bediend, ook kopieën van deze naar de huurder moet sturen per aangetekende of aangetekende brief en per post. De mailings moeten uiterlijk de volgende werkdag na de aflevering van de papieren worden gedaan.[3]
  6. 6 Leer het toegestane tijdsbestek voor een goede service van mededelingen. Papers kunnen worden geserveerd tussen 6.00 en 22.00 uur. Ze kunnen niet worden geserveerd op zondagen of op religieuze observatiedagen als je weet dat de huurder opmerkzaam is en niet thuis zal zijn.[4]
  7. 7 Serveer een huurprijsvraag voor huisuitzettingen waarbij niet-betaling van huur is betrokken. Als u de huurder uitschakelt wegens het niet betalen van huur (een "niet-betalingszaak" genoemd), moet u een huurvoorwaarde afgeven, de huurder informeren dat u de huur betaald wilt hebben en dat als de betaling niet is voldaan, hij of zij kan worden uitgezet.
    • De huurprijs moet de huurder informeren over de maanden en bedragen van de huur die verschuldigd zijn.
    • U kunt de vraag mondeling of schriftelijk doen. (Controleer de leaseovereenkomst om te zien of het een schriftelijke huurvraag vereist.) Als het een geschreven vraag is, kunt u de uitzettingzaak niet starten tot ten minste drie dagen nadat de huurder is bediend.[5] Als de huurder de huur binnen de periode van drie dagen betaalt, kunt u niet doorgaan met de uitzetting.[6]
  8. 8 Geef de juiste kennisgevingen als de redenen voor uitzetting geen niet-betaling van huur inhouden. Verhuurders-huurder die op zoek zijn naar uitzetting voor iets anders dan het niet betalen van de huur (genaamd "wachtruimtes"), vereisen dat u het volgende doet:
    • Als de huurder iets heeft gedaan dat niet is toegestaan ​​door de huurovereenkomst (zoals het hebben van een huisdier), moet u de huurder dienen met een schriftelijke kennisgeving met de naam Notice to Cure. Deze kennisgeving vertelt de huurder wat hij of zij verkeerd doet en geeft de huurder 10 dagen de tijd om het probleem op te lossen.
    • Als de huurder het probleem niet binnen de termijn in de Notice to Cure corrigeert, moet u een tweede schriftelijke kennisgeving met de naam Notice of Termination indienen voordat u een zaak kunt starten. Het doel van deze kennisgeving is om de huurovereenkomst te beëindigen.
      • De Kennisgeving van Beëindiging vertelt de huurder de reden voor de beëindiging, de datum waarop de huurder moet verhuizen en dat een zaak zal worden gestart als de huurder niet binnen de gestelde termijn klaar is.
      • Als de huurder wekelijks betaalt, moet de huurder tenminste zeven dagen van tevoren opzeggen om te vertrekken.
      • Als de huurder maandelijks huur betaalt, moet u ten minste 30 dagen van tevoren opzeggen om te vertrekken.
      • De datum waarop de huurder moet vertrekken, moet de laatste dag van de huurperiode zijn. Als de huurder bijvoorbeeld op de 15e van elke maand huur betaalt, is de laatste dag de 14e van de maand.[7]
  9. 9 Geef een kennisgeving om te stoppen aan iemand die op het onroerend goed woont zonder uw toestemming. Deze kennisgeving moet aan de illegale bewoner worden betekend; moet de persoon of personen vertellen dat ze op het terrein wonen zonder uw toestemming; en moet de bewoner informeren dat hij of zij 10 dagen heeft om te verhuizen. Als de bewoner niet binnen de termijn in de kennisgeving vertrekt, kunt u een wachtzaak starten.[8]

Deel twee van vier:
De uitzetting klacht indienen

  1. 1 Bestand (starten) van de klacht bij de bevoegde rechtbank. Uitzettingzaken moeten worden gestart in de rechtbank waar het onroerend goed zich bevindt:
    • Als je in New York City bent, start je de klacht bij Housing Court. Je vindt adressen en contactgegevens van Housing Court hier.
    • Als u zich buiten New York City bevindt, wordt de klacht gestart in een arrondissementsrechtbank, stadsrechtbank, stadsrechtbank of dorpsrechtbank, afhankelijk van de locatie van de accommodatie. Voor meer informatie over waar u de zaak buiten New York City kunt starten, kunt u hier kijken.
  2. 2 Verkrijg de juiste vormen. Voor het indienen van een klacht over uitzetting, of het nu gaat om een ​​niet-betalingszaak of een wachtzaak, hebt u een kennisgeving van petitie nodig, een petitie om bezit van onroerend goed te verkrijgen en een verklaring van service. De formulieren zijn enigszins verschillend voor elk van de twee soorten cases. Je kunt die formulieren hier vinden op de New York Courts-website.
    • De Notice of Petition adviseert de huurder in principe dat de zaak is ingediend, zegt wat u vraagt ​​en geeft informatie over de locatie van het gerecht en de datum van het gerecht (die de griffier u zal geven).
    • The Petition to Recover Possession beschrijft de redenen waarom de zaak werd ingediend. Het bevat ook informatie zoals wanneer de huurperiode begon en wanneer de huurder moest vertrekken. U kunt ook verzoeken om betaling van huurachterstanden, rente op achterstallen en eventuele gerechtskosten die u hebt betaald.[9]
    • De Affidavit of Service geeft aan hoe de mededelingen aan de huurder zijn gedaan.
    • In de Notice of Petition and Petition to Recover Possession, moet u een lijst maken van iedereen die in het pand woont en die 18 jaar of ouder is.
    • Zowel de petitie om het bezit te herstellen als de verklaring van de dienst moet zijn notarieel. De kennisgeving van petitie hoeft niet te zijn.[10]
  3. 3 Breng de ingevulde documenten naar de rechtbank voor het indienen. Breng de oorspronkelijke kennisgeving van petitie, Petition to Recover Possession en Affidavit of Service. Roep de griffier van tevoren om erachter te komen wat de vergoeding is voor het indienen van de papieren. Wanneer u naar de griffie gaat, krijgt u een indexnummer toegewezen dat uw zaak identificeert.
    • Zorg ervoor dat kopieën van de kennisgevingen die u hebt gedaan aan de huurder (waarnaar wordt verwezen in Deel 1, hierboven) worden bijgevoegd bij de Kennisgeving van Petitie en het Verzoek om het Bezit te Elimineren.
    • Je moet de huurder dienen met de documenten die je zojuist hebt ingediend. De datum van het gerecht zal niet korter zijn dan vijf dagen, of meer dan 12 dagen, vanaf de datum waarop de huurder met die papieren is bediend.[11]
  4. 4 Kopieën van de ingediende ontruimingsdocumenten op de huurder bezorgen. U volgt dezelfde serviceregels die van toepassing waren toen u de eerste kennisgevingen diende.
    • Nadat u de papieren hebt betekend, moet u de oorspronkelijke kennisgeving van petitie en de verklaring van de dienst binnen drie dagen na de handaflevering of verzending van de papieren naar de griffie brengen.
    • Breng postzegels voor ansichtkaarten mee die u aan de verkoper kunt geven. Hij of zij stuurt een briefkaart naar de huurder om te bevestigen dat je een rechtszaak bent gestart.[12]

Deel drie van vier:
Aanwezigheid op de hoorzittingen

  1. 1 Plan om deel te nemen aan twee hoorzittingen. Als u uw zaak niet met uw huurder beslecht, moet u naar hoorzittingen in twee afzonderlijke delen van de rechtbank gaan.
    • De eerste hoorzitting vindt plaats in het Resolution Part. Dit is waar u en de huurder samen zullen zitten met een rechter of een advocaat, die zal proberen uw zaak te schikken.
    • De tweede hoorzitting vindt plaats in het proefdeel. Dit gebeurt als u uw zaak niet oplost in het oplossingsdeel. Uw proces kan die dag worden vastgehouden, of er kan u worden gevraagd terug te komen voor een latere rechtbankdatum.[13]
    • Als u uw zaak op elk moment tijdens uw terechtzitting afhandelt, ondertekenen u en de huurder een Stipulation of Settlement waarin de voorwaarden van uw overeenkomst zijn uiteengezet. De rechter zal dit samen met u en de huurder beoordelen om ervoor te zorgen dat iedereen de voorwaarden begrijpt.[14]
  2. 2 Bereid uw getuigen voor. Overweeg dat iemand die een back-up van uw zaak kan maken, u naar de rechtbank begeleidt, zoals iemand die de huurder mogelijk handelingen heeft zien plegen die in strijd zijn met de voorwaarden van de huurovereenkomst (zoals schade aan de woning). Bespreek hun getuigenis vooraf met hen om er zeker van te zijn dat alle feiten kloppen.
  3. 3 Verzoek indien nodig een verdaging. Als een van uw belangrijkste getuigen niet beschikbaar is voor de zittingsdatum, of als u een andere geldige reden hebt waarom de hoorzitting moet worden uitgesteld (zoals een advocaat nodig heeft), moet u de griffier hiervan op de hoogte brengen zodra u voor de rechter komt. De rechtbank is echter niet verplicht om de zaak voor u uit te stellen.
  4. 4 Probeer een aantal huisbaas-huurderszaken te observeren voor uw hoorzittingsdatum. Bel de rechtbank om te zien wanneer er problemen zijn met huurders en huurders en ga naar het gerechtsgebouw om te zien wat er aan de hand is. Op die manier zult u een beter idee hebben van wat u op uw eigen gehoor kunt verwachten.
  5. 5 Zorg ervoor dat u al het bewijsmateriaal meeneemt dat nodig is om uw zaak te ondersteunen. Maak een checklist van alles wat u van plan bent te brengen en bekijk de checklist voordat u naar de rechter gaat. Sommige van de items die u moet opnemen zijn:
    • Bewijs van betekening van kennisgevingen, de huurovereenkomst (indien van toepassing) en alle documentatie (inclusief eventuele correspondentie tussen u en de huurder), foto's of ander bewijs om uw claim voor uitzetting en eventuele geldschade (zoals achterstallige huur) te ondersteunen.
    • Facturen voor arbeid en materiaal voor alle werkzaamheden aan het onroerend goed, als de huurder beweert dat u nagelaten hebt de nodige reparaties te doen.
    • Rapportage woninginspectie, indien van toepassing
    • Je registratie bij Meerdere Woningen als de woning een huis met drie gezinnen of groter is.[15]
  6. 6 Ga vroeg naar de rechtbank. Probeer minstens 45 minuten te vroeg aan te komen, zodat je kunt achterhalen waar je zaak op de lijst van de rechtbank staat (ook wel een "rol" genoemd). Als u uw zaak niet kunt oplossen en de zaak aanhangig wordt gemaakt, hoort de rechter het bewijsmateriaal en beslist u of u een vonnis voor huisuitzetting kunt krijgen, dat een voorziening voor de betaling van achterstallige huur kan bevatten als u daarom verzoekt. De rechtbank zal u een schriftelijk exemplaar van het vonnis verstrekken.

Deel vier van vier:
Follow-up na de hoorzitting

  1. 1 Overweeg een beroep te doen op de beslissing als de rechter tegen u beslist. Als u uw zaak niet wint, hebt u 30 dagen om op het resultaat in beroep te gaan. U moet een transcript van de proef bestellen. Dit is een getypt document dat alles bevat, inclusief getuigenissen, dat in de proef is gebeurd. U kunt dit verkrijgen bij de transcriptieservice voor de rechtbank waar de zaak werd behandeld. De griffier kan u contactgegevens geven voor het aanvragen van het transcript.[16]
    • De beroepstermijn van 30 dagen begint te lopen vanaf de datum van betekening van een kennisgeving van binnenkomst. Dit is een formulier dat aangeeft dat een beslissing is ingevoerd. De winnaar van de zaak dient de kennisgeving van binnenkomst, samen met een kopie van het vonnis, op de verliezende partij. (U kunt hier een kopie van het formulier vinden.)
    • De kennisgeving van binnenkomst kan per reguliere post worden betekend en moet worden betekend door iemand (niet bij de zaak betrokken) die 18 jaar of ouder is. De persoon die de documenten verzendt, moet een Affidavit of Service invullen, die notarieel moet zijn. Een kopie van de beëdigde verklaring is hier beschikbaar.
    • Retourneer de kennisgeving van binnenkomst, oordeel en beëdigde verklaring voor het gerecht en bewaar een kopie voor uw administratie.[17]
  2. 2 Vraag om een ​​Warrant of Eviction. Als u uw zaak wint, is dit het formulier waarmee een agent, maarschalk of sheriff-officier de huurder van het onroerend goed kan verwijderen. Dit document is verkrijgbaar bij de rechtbank en moet worden ondertekend door een rechter. Of de rechter zal het invullen, of hij of zij zal het je geven om in te vullen en terug te brengen naar de rechtbank voor de handtekening van de rechter.
  3. 3 Geef de juiste wetshandhavingsfunctionaris het Warrant of Eviction. Alleen een agent, maarschalk of sheriff-officier kan de huurder verwijderen. Welke van deze u zult gebruiken, hangt af van waar de woning zich bevindt. De griffier kan u de nodige contactgegevens verstrekken.[18] Wanneer u contact opneemt met de officier, vraag dan wat zijn of haar vergoeding zal zijn.
    • Zodra de officier het bevel tot uitzetting ontvangt, dient hij of zij een kennisgeving van uitzetting aan de huurder. Dit adviseert de huurder dat de officier hem of haar uit het pand zal verdrijven.
    • De functionaris zal de kennisgeving van uitzetting op dezelfde manier behandelen als de originele berichten in de zaak (persoonlijke service, vervangende service of opvallende service).
    • Indien de verklaring van uitzetting wordt gegeven door persoonlijke aflevering, kan de functionaris zonder verdere kennisgeving worden uitgezet op de vierde werkdag na de datum waarop de kennisgeving werd gedaan, of op een werkdag daarna. (Werkdagen zijn van maandag tot vrijdag behalve wettelijke feestdagen.)
    • Als de verklaring van uitzetting wordt gegeven door een vervangende levering of opvallende levering, kan de functionaris zonder verdere kennisgeving worden uitgezet op de zesde werkdag na de datum van de kennisgeving of op een werkdag daarna.[19]
  4. 4 Follow-up met de officier. Misschien wilt u aanwezig zijn als de huurder is verwijderd. Neem contact op met de officier om erachter te komen wanneer hij of zij van plan is om bij het pand aan te komen en of het goed is dat u daar bent.
    • U kunt de sluizen vervangen nadat het huurobject is opgeschoond.
    • De functionaris is bevoegd om de huurder fysiek te verwijderen en toezicht te houden op het verwijderen van de persoonlijke eigendommen van de huurder, als de huurder zijn bezittingen nog niet heeft verwijderd.
  5. 5 Bewaar het eigendom van de huurder als de huurder het in het pand heeft achtergelaten. De wet van New York specificeert niet hoe lang je het moet houden, maar 30 dagen is een algemene tijdsperiode. Er zijn bepaalde dingen die u zou kunnen doen om uzelf te beschermen tegen eventuele latere klachten van de huurder over uw omgang met het persoonlijke eigendom:
    • Neem een ​​inventaris van het onroerend goed.
    • Laat de huurder weten (ervan uitgaande dat u contactgegevens heeft voor de huurder) wanneer en waar het onroerend goed kan worden opgehaald en geef aan dat u na 30 dagen zult overwegen dat het onroerend goed wettelijk in de steek wordt gelaten en het zal verkopen. Het is waarschijnlijk het beste om dit schriftelijk te doen als je een doorstuuradres hebt voor de huurder.
    • Verkoop de woning bij een openbare verkoop wanneer de 30 dagen zijn verstreken, na het bekendmaken van de verkoop in een plaatselijke circulatiekrant en het melden van de verkoop aan de huurder (opnieuw, indien mogelijk schriftelijk).
    • Als de huurder u geld verschuldigd is voor achterhuur, schade aan eigendommen of redelijke opslagkosten, kunt u het saldo van de verkoopopbrengst aftrekken als de borg van de huurder dat bedrag niet dekt. Overweeg om overtollig geld een jaar buiten beschouwing te laten voordat u het voor eigen gebruik bewaart, in het geval de huurder het later probeert te claimen.[20]